個人出售預售屋之所得稅課徵與申報義務分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於民國109年與建商簽訂預售屋買賣契約，購入總價新臺幣1,500萬元之預售屋，至今已繳付頭期款及各期工程款合計約450萬元。因家庭因素擬將該預售屋權利讓與第三人，預計轉讓價格約1,650萬元。當事人詢問此項預售屋換約轉讓是否需課徵所得稅、適用何種稅率、所得如何計算，以及申報期限與程序為何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋換約轉讓是否屬於房地合一稅2.0之課稅範圍？
• 預售屋轉讓之持有期間如何起算？適用何種稅率？
• 預售屋交易所得之計算方式為何？可扣除之成本與費用有哪些？
• 預售屋轉讓之申報期限及申報義務人為何？

三、相關法條

• 所得稅法第4條之4 — 預售屋及其坐落基地權利交易納入房地合一課稅範圍
• 所得稅法第14條之4 — 個人房地交易所得之稅率規定
• 所得稅法第14條之5 — 交易所得額之計算方式
• 所得稅法第14條之8 — 房地交易所得之申報期限
• 平均地權條例第47條之3 — 預售屋買賣契約讓與之限制規定
• 稅捐稽徵法第48條之1 — 自動補報補繳免罰之規定

四、法律分析

房地合一稅2.0修正前，預售屋之換約轉讓係屬權利交易，其所得依所得稅法第14條第1項第7類「財產交易所得」計算，併入個人綜合所得總額課稅，適用5%至40%累進稅率。然自110年7月1日房地合一稅2.0施行後，依修正後所得稅法第4條之4第2項規定，個人交易預售屋及其坐落基地之權利，已明確納入房地合一課稅新制之適用範圍，應依分離課稅方式計算並繳納所得稅。

就持有期間而言，預售屋之持有期間係自簽訂預售屋買賣契約之日起算，至讓與該權利之日止。以本案為例，當事人於109年簽約取得，若於115年轉讓，持有期間約5至6年，依所得稅法第14條之4規定，應適用20%之稅率。惟若持有期間在2年以內者，稅率高達45%；2至5年者為35%，短期轉讓之稅負相當沉重。

交易所得之計算，依所得稅法第14條之5規定，以轉讓價額減除取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為課稅所得。預售屋之取得成本包括原始簽約價額中已繳付之價款（頭期款及各期工程款），相關費用則包括仲介費、代書費等。若無法提出費用證明者，得按成交價額之3%計算費用，惟以30萬元為限。以本案為例，轉讓價額1,650萬元減除原始簽約價額1,500萬元，交易所得為150萬元，再減除相關費用後之淨額即為課稅所得。

申報義務方面，依所得稅法第14條之8規定，納稅義務人應於讓與預售屋權利之日（即簽訂讓與契約之日）之次日起算30日內，向戶籍所在地之國稅局辦理申報並繳納稅款。逾期未申報者，依稅捐稽徵法及所得稅法相關規定，將面臨未申報加處罰鍰之處分。另須注意，依平均地權條例第47條之3修正規定，預售屋買賣契約之讓與已受到嚴格限制，僅限特定情形（如配偶、直系血親間讓與等）始得為之，交易前應先確認是否符合讓與條件。

五、結論與建議

結論：自110年7月1日起，預售屋換約轉讓已納入房地合一稅2.0課稅範圍，應依持有期間適用分離課稅稅率，並於讓與之日起30日內完成申報。

1. 預售屋轉讓前應先確認是否符合平均地權條例第47條之3之讓與條件限制，違反者建商不得協助辦理換約，且主管機關得處以罰鍰。
2. 持有期間之計算自簽訂預售屋買賣契約日起算，轉讓時點之選擇將直接影響適用稅率，應審慎評估。
3. 妥善保存預售屋買賣契約書、各期繳款收據、仲介費收據等相關憑證，以利計算取得成本及申報扣除。
4. 轉讓預售屋之所得應於簽訂讓與契約之次日起30日內向國稅局申報，切勿遺漏申報期限。
5. 如有漏未申報之情形，應儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳，可免除未申報之處罰。
6. 建議交易前諮詢專業稅務律師或會計師，評估整體稅負並規劃最有利之交易方式。