房地合一稅2.0新制適用範圍與稅率計算之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於民國109年購入一戶住宅，擬於近期出售，獲利約新臺幣300萬元。因房地合一稅2.0新制已於110年7月1日施行，當事人詢問其交易是否適用新制、應適用何種稅率，以及是否有自住優惠之適用可能。此外，當事人亦關心預售屋及透過股權移轉方式間接移轉不動產是否亦納入課稅範圍。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房地合一稅2.0新制之適用範圍為何？與1.0舊制有何差異？
• 個人出售房地之持有期間如何計算？不同持有期間對應之稅率級距為何？
• 自住房地之優惠稅率適用條件為何？免稅額度如何計算？
• 預售屋交易及特定股權交易是否納入房地合一稅2.0之課稅範圍？
• 營利事業出售房地之課稅方式與個人有何不同？

三、相關法條

• 所得稅法第4條之4 — 房屋、土地交易所得課稅之適用範圍
• 所得稅法第4條之5 — 自住房地免稅優惠之條件
• 所得稅法第14條之4 — 個人房地交易所得之稅率規定
• 所得稅法第14條之5 — 房地交易所得額之計算
• 所得稅法第14條之6 — 自住房地優惠稅率與免稅額
• 所得稅法第14條之8 — 房地交易所得之申報期限
• 土地稅法第30條 — 土地增值稅之課徵與房地合一稅之關係

四、法律分析

房地合一稅2.0新制自民國110年7月1日起施行，係針對所得稅法第4條之4至第14條之8等規定之重大修正。依修正後第4條之4規定，凡105年1月1日以後取得之房屋、土地，於出售時均應依房地合一課稅新制計算交易所得並繳納所得稅。2.0新制之最重要變革，在於將預售屋及符合一定條件之股權交易（即營利事業股權或出資額之價值50%以上係由國內房屋、土地構成者）納入課稅範圍，以防堵透過預售屋炒作或藉股權移轉規避房地合一稅之行為。

就稅率而言，依所得稅法第14條之4規定，境內居住者個人出售持有2年以內之房地，適用45%稅率；持有超過2年未逾5年者為35%；持有超過5年未逾10年者為20%；持有超過10年者為15%。與1.0舊制相比，2.0新制將適用45%最高稅率之持有期間從1年延長至2年，35%稅率之適用期間亦從1至2年延長至2至5年，藉此加重短期交易之稅負以抑制投機炒作。非境內居住者則依持有期間適用45%或35%之稅率。

關於自住優惠，依所得稅法第4條之5及第14條之6規定，個人與其配偶及未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用之自住房地，出售時課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分適用10%優惠稅率。惟此優惠每人一生以一次為限。此外，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售持有期間在5年以下之房地，得適用20%之優惠稅率。

營利事業部分，依所得稅法第24條之5規定，營利事業出售房地之交易所得，於持有2年以內者加徵營利事業所得稅，稅率為45%；持有超過2年未逾5年者為35%，超過5年者則計入營利事業所得額依一般稅率（20%）課稅。納稅義務人應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報。

五、結論與建議

結論：房地合一稅2.0擴大課稅範圍並加重短期交易稅負，個人出售房地應注意持有期間之計算及自住優惠之適用條件，以合法降低稅負。

1. 出售房地前，應先確認取得日期及持有期間，以判斷適用之稅率級距。持有期間係自取得日起算至交易日止，應妥善保存買賣契約及登記資料。
2. 如符合自住優惠條件（設籍、實際居住滿6年、無出租或營業使用），應善用400萬元免稅額及10%優惠稅率，惟須注意一生一次之限制。
3. 預售屋之買賣權利換約轉讓，自110年7月1日起已納入房地合一稅2.0課稅範圍，交易前應審慎評估稅負。
4. 透過移轉公司股權間接移轉不動產者，如該公司股權價值50%以上由國內房地構成，亦應適用房地合一稅，不宜以此方式規避稅負。
5. 房地交易所得之計算，應以成交價額減除取得成本及相關費用（如仲介費、代書費、裝修費等），取得成本應保留完整憑證以利申報扣除。
6. 出售房地後應於所有權移轉登記完成之次日起30日內向國稅局辦理申報，逾期將面臨罰鍰，不可不慎。
7. 建議諮詢專業稅務律師或會計師，就交易時點、持有期間及成本認列等進行稅務規劃，以合法節稅。