口頭承諾無償使用人能否主張優先購買權及個資侵權問題分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）已依原契約但書條款行使優先購買權，與賣方（地主）簽訂買賣契約並將全額價金匯入履約保證帳戶。嗣有一主張經地主口頭承諾可無償使用土地之第三人出面，聲稱擁有第一優先購買權，並寄發存證信函要求當事人取消契約，否則將提出損害賠償。當事人除質疑該無償使用人之優先購買權是否成立外，亦發現對方不應知悉當事人之住址等個人資料，懷疑對方取得個資之途徑是否合法，是否可就此主張侵權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 僅經口頭承諾之無償使用人，其法律地位為何？能否成立為土地優先購買人？
• 我國法律上享有土地優先購買權之主體有哪些？無償使用人是否包含在內？
• 第三人取得當事人住址並寄發存證信函，其個資取得途徑是否可能構成個人資料保護法之違反？
• 當事人得否以個資遭不當蒐集或利用為由，對該第三人主張侵權損害賠償？

三、相關法條

• 土地法第104條 — 基地承租人之優先購買權
• 民法第464條 — 使用借貸之意義與性質
• 民法第470條 — 使用借貸之返還義務
• 個人資料保護法第19條 — 非公務機關蒐集個人資料之限制
• 個人資料保護法第20條 — 非公務機關利用個人資料之限制
• 個人資料保護法第29條 — 非公務機關違法蒐集利用之損害賠償

四、法律分析

就優先購買權之爭議而言，口頭承諾之無償使用人與地主間之法律關係為使用借貸（民法第464條），屬無償、未定期限之使用關係。我國法律上土地優先購買權之主體有明確規定：土地法第104條之基地承租人、土地法第34條之1之共有人、耕地三七五減租條例第15條之佃農，以及民法第426條之2之房屋承租人等。此等優先購買權均以法定為限，不得以契約或口頭約定任意創設。無償使用人既非承租人、共有人，亦非其他法定享有優先購買權之主體，自無從主張優先購買權。

退一步言，即使該無償使用人主張其與地主間存在租賃關係而非使用借貸關係，其亦須舉證證明雙方間確有租金之約定及給付。僅有口頭承諾可使用之事實，在法律上難以認定為租賃關係，蓋租賃與使用借貸之最大差異在於是否有對價（租金）之給付。又依民法第422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，但此處僅係不影響租賃契約之成立，其前提仍須有租賃之合意。本案中無償使用人連租金都不存在，遑論租賃關係之成立。

就個人資料保護問題而言，依個人資料保護法第19條規定，非公務機關蒐集個人資料須有特定目的，並符合法定事由之一（如當事人同意、與當事人有契約關係、為增進公共利益等）。第三人取得當事人之住址，若係透過賣方、仲介或其他知情者洩漏而來，而非透過公開之地政資料查詢，則提供者與取得者均可能涉及違反個資法。依個資法第29條，非公務機關違反本法規定致個人資料遭不法蒐集、處理或利用者，應負損害賠償責任。

惟須注意的是，若該第三人係透過地政事務所申請土地登記謄本而查得當事人之地址資訊，因土地登記資料具有公示性質，此種取得途徑在法律上可能被認為具有正當性。因此，當事人在主張個資侵權前，宜先釐清對方取得地址之實際途徑，再行評估是否具備請求權基礎。

五、結論與建議

結論：口頭承諾之無償使用人在法律上不具備優先購買權，其主張難以成立。至於個資侵權問題，需視對方取得地址之途徑而定，若係透過非法管道取得，當事人得依個資法主張損害賠償。

1. 繼續推進買賣交易之完成，無償使用人之存證信函不影響契約效力，無需取消或暫停交易。
2. 委請律師回覆存證信函，明確指出對方不具法定優先購買權之事實，並表達將依法維護權益之立場。
3. 調查對方取得當事人地址之途徑，向賣方、仲介或相關人士確認是否有洩漏個資之情事。
4. 若確認對方係透過非法管道取得個資，可向個人資料保護主管機關（國家發展委員會）提出檢舉。
5. 保存對方寄發之存證信函及相關通訊紀錄，作為日後訴訟之證據。
6. 儘速完成土地所有權移轉登記，確保買方之物權地位。
7. 如對方提起訴訟，積極應訴並考慮反訴求償因不當訴訟所生之損害（如律師費、精神損害等）。