無償使用人主張優先購買權之效力與買方權益保障分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

賣方（地主）原與前買方簽訂附但書之土地買賣契約，當事人（現買方）依該但書條款及賣方寄發之存證信函，主張優先購買權並與賣方簽訂新買賣契約（無但書），目前價金已全數匯入履約保證帳戶。然而，賣方另有一口頭約定之無償使用人出面主張其擁有第一優先購買權，並寄發存證信函予當事人，要求取消買賣契約，否則將對當事人提出損害賠償訴訟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 僅有口頭約定之無償使用人（使用借貸關係）是否依法享有土地優先購買權？
• 當事人已依但書條款主張之優先購買權並簽訂契約，其效力是否優先於無償使用人之主張？
• 無償使用人對買方寄發存證信函要求取消契約並揚言損害賠償，是否具有法律上之正當性？
• 已全額匯入履保帳戶之價金，買賣契約之效力是否因第三人主張而受影響？

三、相關法條

• 土地法第104條 — 基地出賣時承租人之優先購買權
• 土地法第34條之1 — 共有土地之優先購買權
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第345條 — 買賣契約之成立
• 民法第153條 — 契約之成立要件
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

我國法律上之土地優先購買權，係法律明文賦予特定身分者之權利，主要包括：土地法第104條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1規定共有土地出賣時，其他共有人有優先購買權；耕地三七五減租條例第15條規定耕地出賣時，承租人有優先購買權。此外，民法物權編中，地上權人於基地出賣時亦有優先購買權之規定。上述優先購買權均以法律明文為依據，非當事人得任意創設。

本案所涉之無償使用人，其與地主間之法律關係屬民法第464條之使用借貸。使用借貸係無償行為，借用人僅取得使用標的物之權利，並非如租賃般支付對價。法律上，使用借貸之借用人並未被賦予任何優先購買權。即使該無償使用人長期使用該土地，其法律地位與承租人截然不同，不得類推適用承租人之優先購買權規定。最高法院91年度台上字第2154號判決亦揭示，優先購買權係法律所特別規定之權利，不得任意擴張或類推解釋。

當事人與賣方所簽訂之買賣契約，係依原契約但書條款行使優先購買權後成立，且已完成價金全額匯入履保帳戶之義務，契約效力完整。第三人（無償使用人）並非該契約之當事人，無權要求買方取消契約。其寄發存證信函要求取消契約並威脅提出損害賠償訴訟，在法律上欠缺請求權基礎。無償使用人若確實提起訴訟，依民事訴訟法之規定，其須舉證證明自己享有優先購買權之法律依據，而此一舉證將極為困難。

值得注意的是，若無償使用人持續以不當手段干擾交易進行，買方除得繼續履行契約外，亦可考慮對該無償使用人主張民法第184條侵權行為損害賠償，因其無正當權利基礎而故意妨礙他人合法交易行為，可能構成故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。

五、結論與建議

結論：無償使用人（使用借貸關係）在法律上不享有土地優先購買權，其主張缺乏法律依據。當事人與賣方之買賣契約合法有效，不因無償使用人之主張而受影響。該存證信函之威脅在法律上不具強制力。

1. 無需因無償使用人之存證信函而取消或變更買賣契約，應繼續推進交易完成過戶登記。
2. 委請律師回覆存證信函，明確表示當事人之買賣契約係合法有效成立，對方並無優先購買權之法律依據。
3. 保存所有與本交易相關之文件，包括原契約但書、賣方存證信函、新買賣契約、履保帳戶匯款紀錄等。
4. 與賣方保持密切聯繫，確認賣方之立場一致，避免賣方因第三人壓力而動搖。
5. 儘速完成產權移轉登記手續，一旦完成所有權移轉登記，當事人之權利將更為穩固。
6. 若對方確實提起訴訟，應積極應訴，以其不具優先購買權之法律依據為主要抗辯。
7. 視情況評估是否對無償使用人提出反訴或另行起訴，主張其不當干擾交易之損害賠償責任。