出售持有多年房地之房地合一稅與裝修費用成本拆分爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於數年前購入一處住宅不動產，持有期間曾斥資進行大規模室內裝修工程，包含廚房衛浴改建、水電管線更新及隔間變更等項目。嗣後當事人以高於原始取得價格出售該不動產，於申報房地合一稅時，將裝修費用全數列為房屋取得成本之一部分予以扣除。稽徵機關審查後，認為部分裝修費用屬日常維護修繕性質而非資本支出，且房屋與土地之成本拆分比例計算有誤，遂核定調增課稅所得額。當事人對此不服，質疑稽徵機關就裝修費用性質之認定標準欠缺具體說明，且成本拆分之計算方法與實際市場價值不符。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 裝修費用於房地合一稅之計算中，究應全數認列為房屋之取得成本（資本支出），或部分應歸類為不可扣除之日常修繕費用？其區分標準為何？
• 房地合一稅申報時，房屋與土地之成本拆分應依何種比例或方法計算？納稅義務人得否採用較有利之估價方式主張不同拆分比例？
• 持有期間超過特定年限之不動產，適用之房地合一稅率為何？新制與舊制之適用界線如何判斷？
• 已繳納之土地增值稅得否自房地合一稅額中扣抵，以避免土地交易利得之重複課稅？
• 稽徵機關否准裝修費用列報時，其舉證責任分配及納稅義務人之救濟途徑為何？

三、相關法條

• 所得稅法第14條之4 — 房屋、土地交易所得之計算方式，課稅所得為成交價額減除取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用
• 所得稅法第14條之5 — 房地合一稅之稅率結構，依持有期間長短適用15%至45%差別稅率
• 所得稅法第14條之6 — 自住房地交易所得免稅額400萬元及重購退稅之適用條件
• 土地稅法第28條 — 已規定地價之土地於移轉時應課徵土地增值稅
• 土地稅法第31條 — 土地增值稅稅基之計算方式及土地漲價總數額之認定
• 房屋稅條例第10條 — 房屋現值之評定標準，作為房地成本拆分之參考依據
• 稅捐稽徵法第35條 — 納稅義務人不服核定稅捐處分申請復查之程序及期間

四、法律分析

依所得稅法第14條之4規定，房地合一稅之課稅所得為成交價額減除取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額。所謂「取得成本」，包含原始購入價格、購入時之相關稅費（如契稅、印花稅），以及使房屋增加價值或延長耐用年限之資本支出。然而，屬日常維護性質之修繕費用（如粉刷、清潔、更換燈具等）則不得計入。財政部106年2月3日台財稅字第10504632520號函釋明確指出，裝修支出是否屬資本支出，應依其是否「增加房屋之價值或效能非二年內所能耗竭」為判斷標準。本案中廚房衛浴改建、水電管線更新及隔間變更等工程，因涉及房屋結構或重要設備之實質改良，依實務見解多可認列為資本支出；然若其中包含單純美化裝飾或日常維護項目，稽徵機關否准該部分列報尚非無據。

房屋與土地之成本拆分係房地合一稅計算之重要環節。依財政部規定，當買賣契約未分別載明房屋及土地價款時，應以房屋評定現值占房屋評定現值與土地公告現值合計數之比例，作為房屋成本之分攤依據。此一拆分比例對稅負影響甚鉅，因房屋部分之交易利得適用房地合一稅，而土地部分之漲價利得已課徵土地增值稅，若房屋成本占比偏低，將導致房屋交易所得虛增，對納稅義務人不利。臺北高等行政法院111年度訴字第589號判決指出，納稅義務人如認稅捐機關所採之拆分比例不合理，得提出不動產估價師之鑑價報告或其他客觀證據，主張以實際市場價值比例分攤，稽徵機關不得逕以官方評定數據為唯一標準。

關於持有期間對稅率之影響，所得稅法第14條之5規定個人持有房地超過10年者，適用最低稅率15%；持有2年以上未逾10年者為20%；持有1年以上未逾2年者為35%；持有未逾1年者高達45%。須注意持有期間之起算日係以完成所有權移轉登記之日為準，而非簽約日或交屋日。最高行政法院110年度上字第742號判決曾就持有期間之起算爭議有所闡釋，確認應以登記日為準。此外，依所得稅法第14條之4第3項規定，個人依土地稅法規定繳納之土地增值稅，得自房地合一稅額中扣抵，以避免同一筆土地漲價利得遭重複課稅，當事人應確認申報時已將土地增值稅額正確扣抵。

至於自住房地優惠部分，若當事人及其配偶、未成年子女設有戶籍並實際居住連續滿6年，且無出租或營業使用情形者，依所得稅法第14條之6得享有課稅所得400萬元以下免稅、超過部分適用10%優惠稅率之待遇。此一優惠之適用條件較為嚴格，尤應注意「連續居住滿6年」之認定涉及戶籍遷入日期與水電使用紀錄等佐證。當事人宜一併評估是否符合自住條件，若符合將可大幅降低稅負。就程序救濟而言，若不服核定處分，應於收受繳款書翌日起30日內依稅捐稽徵法第35條提起復查，並於復查階段一次提出所有有利證據，包含裝修工程合約、分項報價單、統一發票及施工前後照片等。

五、結論與建議

結論：本案裝修費用中屬於資本支出性質者應可列為房屋取得成本，但日常修繕部分確實不得認列。當事人應依費用性質逐項區分並備妥完整憑證，同時確認房地成本拆分比例之合理性及土地增值稅之扣抵，以合法降低房地合一稅負擔。

1. 將全部裝修工程費用逐項區分為「資本支出」（如廚衛改建、水電管線更新、隔間變更）與「日常修繕」（如粉刷、清潔），分別建立明細表並附對應之工程合約、統一發票及施工前後照片佐證。
2. 檢視房屋與土地之成本拆分比例是否合理，如認稽徵機關採用之房屋評定現值比例偏低，可委託不動產估價師出具鑑價報告，以市場實際價值比例主張更有利之分攤方式。
3. 核對持有期間之起算日是否以土地登記簿謄本所載之所有權移轉登記日為準，確認適用之稅率級距正確無誤，尤其注意簽約日、交屋日與登記日可能不一致之情形。
4. 確認已繳納之土地增值稅額是否已於房地合一稅申報中正確扣抵，避免土地漲價利得遭重複課稅。
5. 評估是否符合所得稅法第14條之6自住房地優惠之適用條件（本人或配偶、未成年子女設有戶籍、實際居住連續滿6年、無出租營業），如符合應申請400萬元免稅額及10%優惠稅率。
6. 如對核定處分不服，應於收受繳款書翌日起30日內依稅捐稽徵法第35條提起復查，並於復查階段一次提出所有有利證據及詳細計算說明。
7. 建議委任具不動產稅務專長之會計師或律師協助計算最有利之申報方案，並於必要時協助舉證攻防及後續訴願、行政訴訟程序。