婚後共同持有房地產出售所得之剩餘財產分配

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與配偶婚後共同持有一處房地產，其中土地單獨登記於當事人名下，建物則由配偶持有十分之七、當事人持有十分之三。購屋頭期款（約房價之百分之六十）係配偶贈與當事人後由當事人支付，房貸（約房價之百分之四十）登記於配偶名下並由配偶繳納。現雙方擬離婚並出售該房產，當事人想了解出售所得應如何分配，以及配偶贈與之頭期款部分是否可以不列入剩餘財產分配計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 婚後配偶贈與之頭期款，於剩餘財產分配時是否屬「無償取得」而得排除計算？
• 土地與建物登記持分比例不同，出售所得應如何依各自權利比例分配？
• 房貸由配偶名義貸款並繳納，於離婚時如何影響剩餘財產之計算？
• 配偶贈與款項所購入之不動產增值部分，是否仍屬無償取得而排除於分配範圍？

三、相關法條

• 民法第1030-1條 — 剩餘財產分配請求權及排除計算之財產
• 民法第1017條 — 法定財產制下婚前婚後財產之區分
• 民法第1030-4條 — 剩餘財產分配之計算基準
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第831條 — 共有物之分割

四、法律分析

本案涉及婚後共有不動產之出售所得分配及剩餘財產分配之計算問題。首先，就不動產出售所得之分配而言，原則上應依各共有人之登記持分比例分配。土地單獨登記於當事人名下，故土地出售所得全歸當事人；建物部分，當事人持有十分之三，配偶持有十分之七，故建物出售所得應依此比例分配。

其次，關於頭期款為配偶贈與之部分，依民法第1030-1條第1項但書規定，因繼承或其他無償取得之財產，不列入剩餘財產分配之計算。配偶贈與之頭期款確屬無償取得，故當事人以該贈與款項所支付之頭期款部分，原則上不應列入剩餘財產分配計算。然而，實務上對於以無償取得之資金購買不動產後，該不動產之增值部分是否亦屬無償取得而排除計算，存有不同見解。最高法院104年度台上字第773號判決認為，以無償取得之資金購買之財產，仍屬無償取得之財產，不列入剩餘財產分配。但亦有見解認為，不動產增值部分係因市場因素而非無償取得，應列入計算。

此外，配偶名下之房貸餘額屬其婚後債務，於計算剩餘財產分配時應自其婚後財產中扣除。整體而言，本案之財產關係較為複雜，涉及共有物分割、贈與財產之認定、房貸債務之歸屬等多重法律問題。建議雙方先就不動產出售所得依持分比例分配，再就各自之婚後財產總額（含不動產出售所得及其他財產）扣除婚後債務後，計算剩餘財產之差額並依法分配。

五、結論與建議

結論：出售所得原則上依登記持分分配；配偶贈與之頭期款屬無償取得，可主張不列入剩餘財產分配計算，但增值部分存有爭議。建議委任律師協助計算並協商。

1. 整理所有不動產相關文件，包括買賣契約、貸款契約、頭期款匯款紀錄、贈與證明等。
2. 確認土地與建物之登記持分比例，作為出售所得分配之依據。
3. 蒐集配偶贈與頭期款之證據（如匯款紀錄、雙方通訊紀錄等），以證明該款項屬無償取得。
4. 計算各自之婚後財產總額及婚後債務總額，作為剩餘財產分配之基礎。
5. 就贈與款項購入不動產之增值部分是否排除計算，諮詢專業律師之意見。
6. 考慮透過調解或協商方式達成財產分配之共識，避免訴訟之時間及費用成本。
7. 如無法達成共識，得向法院提起剩餘財產分配之訴，由法院依法裁判。