關於離婚時，預售屋未交屋(婚後購買)

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與配偶於婚姻存續期間共同購買一戶預售屋，以一方名義簽訂買賣契約並已繳付部分價金及貸款。目前雙方正在協議離婚，但該預售屋尚未完工交屋，尚未辦理所有權移轉登記。當事人欲了解此預售屋之權利在離婚時應如何處理，是否應納入剩餘財產分配，以及其價值應如何計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 婚後購買但尚未交屋之預售屋，其買受人對建商之債權是否屬於婚後財產而應納入剩餘財產分配？
• 預售屋尚未交屋時，其價值應如何評估？以已繳價金、契約總價或市場轉讓價值計算？
• 若預售屋係以一方名義購買但以雙方收入繳付價金，他方之出資應如何主張？
• 離婚後該預售屋之後續貸款及交屋事宜應如何處理？

三、相關法條

• 民法第1030-1條 — 剩餘財產分配請求權
• 民法第1030-4條 — 婚後財產價值之計算時點
• 民法第1017條 — 婚前、婚後財產之區分
• 民法第1020-1條 — 婚後財產之推定
• 民法第345條 — 買賣契約之成立
• 家事事件法第51條 — 家事訴訟事件之審理

四、法律分析

預售屋之買受人雖尚未取得房屋之所有權，但其基於買賣契約對建商享有之「請求交付房屋並移轉所有權之債權」，以及已繳付之價金所形成之「權利」，均屬於財產權之一種。依民法第1017條及第1030-1條規定，婚後取得之財產為婚後財產，應納入剩餘財產差額分配之計算。因此，婚後購買之預售屋，即使尚未交屋，其對建商之債權仍應列入婚後財產。最高法院106年度台上字第2747號判決亦指出，剩餘財產分配之範圍不以已取得所有權之財產為限，債權亦屬之。

關於價值之計算，依民法第1030-4條規定，夫妻現存之婚後財產，其價值計算以法定財產制關係消滅時（即離婚時）為準。預售屋因尚未交屋，尚無市價可供參考，實務上通常有以下幾種計算方式：一、以已繳付之總價金（含自備款及已繳貸款）計算，此為最保守之估算方式；二、以預售屋之契約總價扣除未償貸款後之淨值計算；三、以離婚時該預售屋之市場轉讓價值（即預售屋換約之市場行情）計算。法院多採第三種方式，以反映該權利之真實經濟價值。

就實務操作而言，若預售屋以一方名義購買，但雙方均有出資繳付價金，則名義上之買受方之婚後財產將包含該預售屋之價值，而他方之出資若係以婚後財產支付，則已反映在他方婚後財產之減少中，最終透過剩餘財產差額分配即可調整。若雙方擬在離婚時直接處分該預售屋（如轉讓換約），則可就轉讓所得直接分配，避免日後之複雜計算。建議雙方先就預售屋之處理方式進行協商，若無法達成共識，再由法院依法裁判。

五、結論與建議

結論：婚後購買之預售屋雖尚未交屋，其買受人對建商之債權仍屬婚後財產，應納入剩餘財產分配之計算。價值以離婚時之市場轉讓價值為準，雙方亦得協議直接處分該預售屋以簡化分配程序。

1. 整理預售屋之相關文件，包括買賣契約書、付款明細、貸款合約、已繳價金之收據等，作為財產計算之依據。
2. 評估預售屋目前之市場轉讓價值，可參考同社區或鄰近預售屋之換約行情，必要時委請不動產估價師進行鑑價。
3. 與配偶協商預售屋之處理方式：（一）由一方承受並補償他方差額；（二）轉讓換約後分配所得；（三）繼續持有至交屋後再行處分。
4. 若決定由一方承受，應同時處理後續貸款之承擔問題，並取得銀行之同意變更貸款人。
5. 注意預售屋買賣契約中關於換約轉讓之限制條款，部分建商禁止或限制預售屋之換約，須先確認契約條件。
6. 諮詢專業律師及稅務顧問，了解預售屋轉讓或財產分配可能涉及之稅務問題（如房地合一稅）。