違反離婚協議出售約定承租房產之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因外遇與配偶協議離婚，離婚協議書中約定前配偶將名下房產之一樓店面承租予當事人使用。然而離婚後不久，前配偶即表示欲出售該房產。當事人認為此舉違反離婚協議之約定，欲瞭解前配偶之行為是否構成違約，以及應採取何種法律行動保障自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 離婚協議書中關於房產承租之約定，其法律性質為何？是否具有拘束力？
• 前配偶出售約定承租之房產，是否構成違反離婚協議之債務不履行？
• 若已成立租賃關係，依買賣不破租賃原則，房屋出售後租賃關係是否仍然存在？
• 當事人可採取哪些法律救濟措施保障自身權益？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第199條 — 債權人得請求給付

四、法律分析

離婚協議書為當事人雙方意思表示合致而成立之契約，其內容除涉及離婚之身分關係外，關於財產處理之約定（如房產承租）具有一般契約之效力，雙方均應依約履行。依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。離婚協議中約定將店面承租予當事人，即已成立租賃之預約或本約，前配偶負有依約出租之義務。

前配偶欲出售房產之行為，需區分兩種情形分析。第一，若離婚協議僅約定「承租」但尚未簽訂正式租賃契約，此約定可解為租賃之預約，前配偶負有與當事人簽訂租賃契約之義務。出售房產將導致該預約之履行陷於不能，當事人得依民法第226條請求因可歸責於債務人之給付不能之損害賠償。第二，若雙方已實際成立租賃關係（當事人已占有使用店面），則依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。惟此規定以未經公證之租賃期限不超過五年為限。

實務上，當事人應先釐清離婚協議中關於承租之具體約定內容，包括租賃期間、租金金額、使用範圍等條件是否明確。若約定內容明確且已實際交付使用，即成立租賃關係，當事人之權益受買賣不破租賃原則之保障。若約定內容尚不明確，當事人應儘速與前配偶協商簽訂正式租賃契約，以確定雙方之權利義務。

建議當事人立即以存證信函通知前配偶，明確主張依離婚協議之約定享有承租之權利，催告對方履行協議內容，不得擅自出售房產或於出售時應保障當事人之租賃權益。若前配偶仍執意違約出售，當事人可向法院提起民事訴訟，請求前配偶履行離婚協議之義務或賠償因不履行所生之損害（包括另覓店面之成本、營業損失等）。

五、結論與建議

結論：離婚協議中關於房產承租之約定具有契約效力，前配偶出售房產構成違約。若租賃已實際成立並交付使用，可受買賣不破租賃原則保障；若尚未成立，可請求履行或損害賠償。

1. 立即以存證信函通知前配偶，主張依離婚協議享有承租權利，催告其履行協議並不得擅自出售影響承租權益。
2. 儘速與前配偶簽訂正式租賃契約，明確約定租賃期間、租金、使用範圍等條件，並辦理公證以強化效力。
3. 若已實際使用店面，保留所有占有使用之證據（如裝潢照片、水電繳費紀錄、營業紀錄等），以證明租賃關係之存在。
4. 考慮向法院聲請假處分，禁止前配偶在訴訟確定前出售該房產，以保全自身權益。
5. 若前配偶已著手出售，向法院提起民事訴訟請求履行契約義務或損害賠償。
6. 蒐集離婚協議書原本及相關協商過程之證據，作為訴訟之佐證。
7. 委任律師評估具體法律策略，尤其針對離婚協議之解釋、租賃關係之成立及保全程序之必要性等專業問題。