離婚時預售屋未交屋是否列入剩餘財產分配

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於婚姻存續期間購買預售屋，已支付建商簽約金新臺幣150萬元，惟預售屋尚未交屋，當事人尚未取得房屋所有權。當事人面臨離婚，欲瞭解已支付之簽約金150萬元或該預售屋之權利，是否可以列入民法第1030-1條之夫妻剩餘財產分配範圍。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋尚未交屋、買受人未取得所有權，該預售屋契約權利是否屬於剩餘財產分配之範圍？
• 列入分配之金額應以已付簽約金150萬元計算，或以預售屋契約權利之市場價值計算？
• 預售屋如係以一方之婚前財產或繼承財產支付價金，是否影響分配之計算？
• 預售屋尚有未付之貸款或尾款，應如何處理？

三、相關法條

• 民法第1030-1條 — 夫妻剩餘財產分配請求權
• 民法第1030-2條 — 剩餘財產差額分配之計算時點
• 民法第1017條 — 婚後財產之定義與推定
• 民法第1030-4條 — 剩餘財產分配請求權之時效
• 民法第1018條 — 夫妻各自管理使用處分其財產

四、法律分析

依民法第1030-1條規定，法定財產制關係消滅時（如離婚），夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額應平均分配。所謂「現存之婚後財產」，不以物權為限，債權等財產性權利亦包含在內。婚後購買之預售屋，雖尚未交屋取得所有權，但買受人對建商所享有之預售屋買賣契約上之權利（即請求交付房屋及移轉所有權之債權），係婚後有償取得之財產性權利，應列入剩餘財產分配之範圍。

關於列入分配之金額，實務上並非以已付之簽約金150萬元作為計算基準。正確之計算方式應以預售屋買賣契約權利於法定財產制關係消滅時（即離婚基準日）之市場價值為準。具體而言，預售屋契約權利之價值等於該預售屋之現時市價減去尚未給付之價金（即買受人尚須支付之尾款及貸款）。如預售屋市價高於總價金，則契約權利之價值可能超過已付之簽約金150萬元；反之，如房市下跌致預售屋市價低於總價金，則契約權利之價值可能低於已付金額。

依民法第1030-2條規定，剩餘財產差額之計算，以法定財產制關係消滅時之財產價值為準。因此，預售屋契約權利之價值應以離婚時為基準日進行估算。實務上法院可能委託不動產估價師鑑價，或參考同區域同類型預售屋之轉讓價格。同時，尚未給付之價金（貸款或尾款）應列為婚後債務予以扣除。

值得注意的是，如簽約金之資金來源係以一方之婚前財產（如婚前存款）或因繼承、贈與所取得之財產支付，依民法第1017條第2項規定，該部分財產不列入婚後財產之計算。因此，需釐清簽約金之資金來源，以正確計算應列入分配之金額。

五、結論與建議

結論：婚後購買之預售屋雖尚未交屋，其買賣契約上之債權屬婚後財產，應列入剩餘財產分配範圍。計算金額應以契約權利之市場價值為準，而非僅以已付簽約金150萬元計算。

1. 取得預售屋買賣契約書之完整影本，確認契約總價金、已付金額、付款進度及未付餘額。
2. 調查預售屋所在區域之目前市場行情，初步評估預售屋契約權利之現時價值。
3. 釐清簽約金150萬元之資金來源，確認是否有婚前財產或繼承贈與財產之追溯問題。
4. 如有爭議，得向法院聲請選任不動產估價師鑑定預售屋契約權利之價值。
5. 計算剩餘財產差額時，將預售屋尚未支付之價金列為婚後債務扣除。
6. 注意剩餘財產分配請求權之時效（知悉有差額時起二年、法定財產制消滅時起五年），及時行使權利。
7. 委請律師協助進行剩餘財產之全面盤點與計算，確保預售屋權利之正確估值及分配。