離婚協議約定承租店面遭對方出售之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因外遇而與配偶離婚，雙方於離婚協議中約定由前配偶將名下一樓店面出租予當事人使用。然而離婚後不久，前配偶即表示欲出售該房產。當事人質疑此舉是否違反離婚協議之約定，並希望了解應如何應對以保障自身承租權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 離婚協議書中關於租賃之約定是否具有法律上之契約效力？
• 前配偶出售已約定出租之房產是否構成違反離婚協議？
• 買賣不破租賃原則於本案是否適用？
• 當事人有何法律救濟途徑可保障承租權益？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第449條 — 租賃期限之規定
• 民法第153條 — 契約之成立
• 家事事件法第3條 — 家事事件之種類

四、法律分析

離婚協議書為雙方基於自由意志所簽訂之契約，依民法第153條之規定，當事人互相表示意思一致者即成立契約。因此，離婚協議書中關於店面租賃之約定具有契約效力，雙方均應受其拘束。前配偶於離婚後欲出售該約定出租之房產，若導致當事人無法繼續承租使用，即構成違反離婚協議之行為。

然而，房產所有權人出售房產本身並不當然構成違約，關鍵在於「買賣不破租賃」原則之適用。依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權移轉於第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但此原則之適用前提為：租賃期間須未超過五年，且承租人已占有使用該租賃物。若離婚協議僅約定「應出租」但尚未實際訂立書面租賃契約或交付使用，則買賣不破租賃原則恐難適用。

當事人之法律救濟途徑有數種：其一，若尚未訂立正式租約，應立即要求前配偶履行離婚協議，簽訂書面租賃契約並交付使用；其二，若前配偶拒絕履行，可向法院提起給付之訴；其三，為防止前配偶在訴訟期間出售房產，可向法院聲請假處分，禁止前配偶移轉該不動產；其四，若房產已出售且租賃關係無法繼續，可依民法第226條請求損害賠償。建議儘速諮詢律師，在前配偶完成出售前採取保全措施。

五、結論與建議

結論：離婚協議中之租賃約定具有契約效力，前配偶出售約定出租之房產可能構成違約。當事人應儘速採取法律行動保全權益，包括要求履行契約、聲請假處分或請求損害賠償。

1. 立即以書面（存證信函）通知前配偶，要求依離婚協議履行租賃義務。
2. 儘速與前配偶簽訂正式書面租賃契約，確立租賃關係。
3. 若已實際使用該店面，確保占有狀態持續，以利主張買賣不破租賃。
4. 向法院聲請假處分，禁止前配偶在訴訟結束前移轉該不動產所有權。
5. 委任律師評估是否提起給付之訴或損害賠償之訴。
6. 蒐集離婚協議書原本、已支付租金之證明、使用店面之事實證據等相關文件。
7. 了解該離婚協議是否曾經法院公證或認證，以確認其執行力。