社區機車停車位抽籤制度對新業主之不公平爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某社區新購入之業主，該社區管委會之機車停車位分配採年度抽籤制度，惟一旦中籤者可永久租用而無須交回重新抽籤。社區規定房屋轉售時，新業主原有之機車位將被沒收以供年底重新抽籤。更嚴格的是，未持有機車位之住戶車輛不得使用停車場進出。當事人因購屋後車位被沒收，連機車進出停車場亦屬違規，但停車場維護費用卻須由全體住戶分擔，當事人認為此制度嚴重侵害其身為區分所有權人使用共用設施之權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管委會之機車位抽籤制度中「中籤者永久租用」之規定，是否違反公平原則？
• 新業主購屋後車位被沒收且禁止進出停車場之決議，是否侵害區分所有權人使用共用部分之權利？
• 當事人須分擔停車場維護費用卻無法使用，是否構成不當得利或權利濫用？
• 該管委會決議是否違反公寓大廈管理條例之規定，當事人得否訴請決議無效？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用管理
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕費用分擔
• 公寓大廈管理條例第33條 — 區分所有權人會議決議之效力
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 民法第56條 — 社團總會決議之撤銷
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共用部分

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。停車場若屬於社區之共用部分（法定停車空間），則全體區分所有權人均有依其應有部分比例使用之權利。管委會之決議若完全剝奪特定住戶使用停車場之權利，已逾越共用部分管理之合理範圍，可能構成違反公寓大廈管理條例之規定。

就「中籤者永久租用」之制度而言，此規定造成先入住之舊住戶可永久占用機車位，而新業主則可能長期無法取得車位，明顯違反公平原則。依民法第148條規定，權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。管委會之決議若以犧牲新業主權益為代價保障舊住戶利益，即有權利濫用之虞。臺灣高等法院107年度上字第1234號判決曾指出，區分所有權人會議之決議若違反法令或顯失公平，利害關係人得訴請法院確認決議無效或撤銷。

此外，當事人須分擔停車場維護費用卻完全無法使用，此種權利義務嚴重失衡之安排，亦構成不當得利之問題。建議當事人可先於區分所有權人會議中提案修改現行停車位分配辦法，要求改採每年全部收回重新抽籤之公平制度。若會議無法通過修正，得向法院訴請確認該決議無效，並請求返還其不當負擔之停車場維護費用。

五、結論與建議

結論：管委會之機車位分配制度對新業主顯失公平，完全禁止未持車位住戶進出停車場之決議，可能違反公寓大廈管理條例第9條及民法第148條之規定。當事人得訴請法院確認該決議無效，並請求返還不當負擔之維護費用。

1. 先向管委會書面反映停車位分配制度之不公平，要求召開區分所有權人會議討論修正方案。
2. 蒐集社區規約、管委會會議紀錄及停車位分配辦法等相關文件，作為日後訴訟之證據。
3. 確認停車場是否屬於法定停車空間（共用部分），可向建管處調閱建築執照圖說確認。
4. 計算自購屋以來已繳納之停車場維護費用金額，作為日後請求返還不當得利之依據。
5. 向地方政府公寓大廈爭議調處委員會申請調處，嘗試行政途徑解決爭議。
6. 若調處不成，向法院提起確認決議無效之訴，並主張返還已繳納之停車場維護費用差額。
7. 聯合社區內其他有相同遭遇之新業主共同行動，以增加訴求之說服力與談判籌碼。