共有土地買賣與多數決處分爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親持有一筆由長輩遺留之土地，該筆土地由五位繼承人共同繼承。目前有外部買家有意購買該筆土地，五位共有人中已有三人（過半數）同意出售，但其餘兩位共有人不同意以市場價格出售，僅願以低於市價之價格自行購買。雙方就土地之處分方式及價格產生歧見，希望了解如何在部分共有人反對之情況下合法處理該筆土地之買賣。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 五位共有人中三人同意出售，是否符合土地法第34條之1多數決處分之要件？
• 不同意出售之共有人是否享有優先購買權？其行使之條件與期限為何？
• 若不同意之共有人僅願低價購買，多數決方式出售時價格如何認定？
• 是否得以訴請法院裁判分割共有物作為替代方案？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之多數決處分規定
• 民法第819條 — 共有物之處分及變更
• 民法第823條 — 各共有人得隨時請求分割共有物
• 民法第824條 — 共有物分割之方法
• 土地登記規則第97條 — 共有物處分之登記程序

四、法律分析

依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。本案五位共有人中三人同意出售，已超過共有人過半數；惟仍須確認該三人之應有部分合計是否亦過半數。若五人均等繼承各佔五分之一，則三人合計為五分之三，超過半數，符合多數決之要件。

依土地法第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。因此，以多數決方式出售整筆土地時，須以書面通知不同意之共有人，使其有機會以相同條件行使優先購買權。若不同意之共有人僅願以低價購買而非以相同條件承購，則其優先購買權視為放棄，多數決出售程序得以繼續進行。實務上，最高法院104年度台上字第108號判決指出，共有人之優先購買權應以出賣人與第三人所訂契約之同一條件為準，不得僅以較低價格主張優先購買。

除土地法第34條之1之途徑外，共有人亦可依民法第823條訴請法院裁判分割共有物。法院得依民法第824條規定，以原物分割、變價分割或部分原物分割兼金錢補償等方式為之。若採變價分割，土地將由法院拍賣後分配價金，各共有人均可參與投標。此途徑之優點在於可由法院公正裁定分割方式，缺點則在於訴訟程序較為耗時。建議當事人可先嘗試以土地法第34條之1之多數決方式處理，若程序上遭遇困難再考慮裁判分割。

五、結論與建議

結論：若三位同意出售之共有人，其人數及應有部分均過半數，即符合土地法第34條之1多數決處分之要件，得合法出售整筆土地。不同意之共有人享有以同一價格優先承購之權利，若僅願低價購買則視為放棄。

1. 先確認五位共有人各自之應有部分比例，確認三人合計是否超過半數或三分之二。
2. 委託不動產估價師進行土地市價鑑定，以確立合理出售價格作為交易基準。
3. 依土地法第34條之1規定，以書面通知不同意之共有人，載明出售條件並告知優先購買權行使期限。
4. 若不同意之共有人未於期限內以同一條件行使優先購買權，即可與外部買家完成交易。
5. 出售價金應依各共有人之應有部分比例分配，不同意之共有人亦有權領取其應得之價金。
6. 若多數決程序遭遇阻礙，可另行向法院提起分割共有物之訴作為替代方案。
7. 全程委任專業律師協助辦理，確保程序合法，避免日後遭不同意之共有人提起訴訟挑戰交易效力。