共有土地分割後地上建築物遭強制拆除爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人一家早年在住宅後方之家族共有土地上興建倉庫使用，該筆土地原由祖父分配予六位子女，權狀上登記為共有各持分六分之一，但未辦理正式分割。其中一位共有人過世後，其繼承人將該持分連同房屋出售予第三人。買受人取得持分後認為實際可使用面積不足六分之一，遂向法院提起分割共有物之訴並獲勝訴。法院之分割方案將當事人家倉庫所在位置劃歸他人所有，該土地新所有人因此主張當事人之倉庫構成無權占有，向法院聲請強制執行，當事人已收到法院通知限期四十天內拆除地上建築物。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法院之分割方案是否合理？當事人於分割訴訟中是否已充分參與程序並表達意見？
• 分割判決確定後，當事人之倉庫坐落於他人土地上，是否構成無權占有？
• 強制執行程序中，當事人有無提出異議或聲請停止執行之法律途徑？
• 當事人是否得向土地新所有人主張購買該筆土地或成立租賃關係以避免拆除？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（拆屋還地）
• 民法第824條 — 共有物裁判分割之方法
• 強制執行法第14條 — 債務人異議之訴
• 強制執行法第15條 — 第三人異議之訴
• 強制執行法第127條 — 拆屋還地之強制執行方式
• 民法第179條 — 不當得利（占有期間相當租金之請求）

四、法律分析

本案之核心問題在於共有土地經法院裁判分割後，原建於共有土地上之建物坐落位置被劃歸他人所有，導致建物所有人喪失土地使用權源而構成無權占有。依民法第767條規定，土地所有人得請求無權占有人拆除地上物並返還土地。若法院已就拆屋還地作成確定判決，並經聲請強制執行，依強制執行法第127條，執行法院得命義務人於一定期間內自行拆除，逾期不拆者，由執行法院委請廠商代為拆除，費用由義務人負擔。

在強制執行程序中，當事人之救濟途徑較為有限。若判決已確定，原則上無法再以相同理由提起上訴。惟若分割判決有重大程序瑕疵（如當事人未受合法通知），得依民事訴訟法第496條提起再審之訴。此外，依強制執行法第14條，若執行名義成立後有消滅或妨礙債權人請求之事由發生（例如雙方已達成和解），當事人得提起債務人異議之訴並聲請停止執行。

從實務面而言，最可行之策略係主動與土地新所有人協商，嘗試購買倉庫坐落部分之土地，或成立土地租賃關係，使建物之占有取得正當權源。若雙方達成和解，土地所有人可撤回強制執行之聲請，避免拆除之結果。最高法院98年度台上字第1899號判決亦肯認，共有物分割後因地上物坐落位置之問題，當事人間宜先行協商，以達雙贏之結果。若協商不成，當事人亦應評估倉庫之價值與拆除後可請求之補償，在損害最小之前提下做出決策。

五、結論與建議

結論：共有土地經裁判分割後，倉庫坐落於他人土地上構成無權占有，法院已通知限期拆除。當事人應優先嘗試與土地所有人協商購買或承租該土地，若協商不成則須面對拆除之結果。在強制執行程序中救濟途徑有限，但仍可評估是否有再審或債務人異議之訴之空間。

1. 立即委任律師調取分割判決書及強制執行相關文件，確認判決內容及執行程序之合法性。
2. 儘速主動聯繫土地新所有人，提出購買倉庫坐落部分土地之意願，或協商成立租賃關係。
3. 若雙方達成和解，請土地所有人向法院撤回強制執行之聲請，並將和解內容書面化公證。
4. 若協商不成，評估分割判決是否有重大程序瑕疵，以決定是否提起再審之訴。
5. 在拆除期限屆至前，清點並搬遷倉庫內之重要物品，避免因強制拆除造成財物損失。
6. 評估是否得就分割方案之不合理（如未考量地上物之存在）向原共有人或買受人主張損害賠償。
7. 未來若再有共有物分割之情形，應積極參與訴訟程序，主張有利之分割方案以保障自身權益。