租約到期後給予搬遷寬限期是否成立不定期租賃

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為出租人（房東），所出租之房屋租約於一月一日到期，房東已口頭向房客表明不再續約，並給予房客兩個月寬限期，限於三月一日前搬出。然房東擔憂：若房客在此兩個月寬限期間繼續繳納租金，是否會導致原定期租約轉變為不定期租賃契約，從而使房東日後更難收回房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東表明不續約但給予搬遷寬限期，該寬限期之法律性質為何？是否構成新的短期租賃？
• 房客在寬限期間繼續繳納租金，是否觸發民法第451條之默示更新機制，使租賃變為不定期？
• 房東已口頭表示不續約是否足以排除默示更新？抑或須以書面為之？
• 若構成不定期租賃，房東欲收回房屋時應符合何種法定事由？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃之默示更新（視為不定期繼續契約）
• 民法第450條 — 租賃定有期限者之效力
• 民法第453條 — 定期租賃不得提前終止之原則
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第179條 — 不當得利之返還

四、法律分析

依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。此即所謂之「默示更新」。本案房東已於租約到期前口頭表明不續約，並明確告知房客須於三月一日前搬離，顯已表達反對繼續租賃之意思。因此，若「給予兩個月時間」之意思僅為搬遷寬限期，而非同意續租兩個月，則原則上不構成默示更新。

然而，實務上之關鍵在於如何解釋「給予兩個月時間」之真意。最高法院103年度台上字第1127號判決指出，判斷出租人是否有反對更新之意思，應就其客觀行為綜合觀察。若房東所稱之兩個月寬限期可被解釋為同意承租人續住兩個月並支付租金，則雙方實質上成立了新的兩個月定期租賃，於此短期租約屆滿後，若房東未再次表示反對而房客仍繼續居住，即有可能觸發默示更新而變為不定期租賃。

為避免此一風險，建議房東以書面（如存證信函）明確表示：(1)租約已於一月一日到期，不予續約；(2)基於人道考量給予兩個月搬遷緩衝期至三月一日；(3)此緩衝期間房客所繳付之款項為使用補償金而非租金；(4)三月一日後如仍未搬離將依法訴請遷讓房屋。如此即可明確排除默示更新之適用，並為日後可能之訴訟保全證據。

五、結論與建議

結論：房東已表明不續約之意思可排除默示更新之適用，但「給予兩個月時間」之性質若被解釋為新的短期租賃，仍有轉變為不定期租賃之風險。建議房東以書面明確寬限期之法律性質。

1. 立即以存證信函正式通知房客，載明租約已到期、不再續約之意思，以及寬限期之性質為搬遷緩衝而非續租。
2. 於存證信函中明確表示房客在寬限期間所繳款項為相當於租金之使用補償金，而非租金。
3. 房東收到房客匯款時，不宜開立「租金」收據，如需開立收據應載明為「使用補償金」。
4. 若房客於三月一日後仍不搬離，立即寄發第二封存證信函催告遷讓，並表明將提起訴訟。
5. 若房客持續不搬，向法院提起遷讓房屋及請求相當於租金之不當得利之民事訴訟。
6. 日後出租房屋時，建議於租約中明確約定到期不續租之通知方式與效力，以及排除默示更新之條款。