租約期間口頭通知不續租後反悔之法律效力

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租之房屋租約至七月底到期，原先考慮提前於一月底搬離，並口頭告知房仲此意向。房仲表示提前解約須扣一個月押金作為違約金。嗣後當事人因故改變心意，欲繼續承租至租約期滿，惟房仲表示已收取新租客之訂金，要求當事人仍須於一月底搬離，且仍需負擔違約金。當事人質疑在未簽訂書面終止協議之情況下，口頭告知是否構成違約，以及其是否有權繼續居住至租約到期。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人口頭向房仲表示提前搬離之意思表示，是否構成合意終止租約之要約？未經書面確認是否生效？
• 承租人反悔欲繼續承租至原定期滿，是否有權撤回先前之口頭意思表示？
• 房仲在租約尚未正式終止前即收取新租客訂金，其法律效力如何？是否影響現任承租人之權利？
• 承租人是否構成違約？房東或房仲得否扣押金？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立須當事人意思表示一致
• 民法第258條 — 解除權之行使方式
• 民法第450條 — 定期租賃之期限
• 民法第453條 — 定期租賃之終止限制
• 租賃住宅市場發展及管理條例第5條 — 租賃契約之書面要式
• 民法第249條 — 定金之效力

四、法律分析

首先，定期租賃契約在約定期限屆至前，除有法定事由或契約約定之提前終止條款外，原則上不得任意終止。承租人口頭向房仲表示「預計租到一月底」，其性質應認定為提前終止租約之要約。依民法第153條規定，契約之成立須經當事人意思表示一致，即須經雙方合意。若房東尚未明確表示同意提前終止，或雙方未就終止條件（如違約金金額、搬離日期）達成書面協議，則租約之提前終止尚未成立，原租約效力仍然存續。

然而，若承租人之口頭通知已被認定為終止之要約，且房東（透過房仲）已表示同意並據此收取新租客訂金，則雙方可能已就提前終止達成合意，即便未以書面為之。此時承租人反悔不搬，可能構成違約。最高法院106年度台上字第2388號判決曾闡釋，口頭合意雖未以書面為之，但若雙方就契約必要之點意思表示一致，契約即為成立。關鍵在於房東方面是否已為承諾之意思表示。

就承租人之權利而言，若雙方確未就提前終止達成合意，承租人得以書面（如存證信函）正式告知房東及房仲，表明其將依原租約繼續承租至七月底期滿，並主張未簽訂任何提前終止之書面協議，故原租約效力不受影響。房仲在此情況下擅自收取新租客訂金，係其自行承擔之風險，不得以此為由強迫現任承租人搬離。至於押金之扣除，除非租約中有明確之提前終止違約金條款，否則房東不得任意扣押金。

五、結論與建議

結論：若承租人與房東未就提前終止租約達成書面合意，原定期租約效力仍然存續，承租人有權繼續居住至租約到期。房仲擅自收取新租客訂金不影響現任承租人之權利。然若口頭合意已成立，承租人反悔可能構成違約。

1. 立即以書面（存證信函）正式通知房東及房仲，明確表示將繼續承租至原租約到期日（七月底），並主張未簽訂任何提前終止之協議。
2. 檢視原租約條款，確認是否有提前終止之約定及違約金之計算方式。
3. 保留所有與房仲間之通訊紀錄（簡訊、通話紀錄等），以證明雙方之溝通過程及意思表示內容。
4. 按時繳納租金並保留繳款證明，避免因欠租而給房東終止契約之理由。
5. 若房仲或房東堅持要求搬離，告知對方依法定期租約期滿前不得任意終止，必要時將尋求法律途徑保障權利。
6. 諮詢專業律師評估口頭通知是否已構成合意終止，以及後續可能之法律風險。