長期出租房屋到期後房客拒不搬遷之法律救濟程序

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為出租人，將房屋出租予同一房客已逾十年，先前均為口頭契約，近兩年始改為一年一簽之書面契約（未經公證），並口頭委託親戚代為簽約。現行租約即將於二月一日到期，房東已電話口頭告知不再續約並請房客先行找房。然房東擔憂到期後房客賴著不搬，且不確定長期出租是否會導致房屋所有權移轉予房客。本案涉及租約到期後之遷讓程序、默示更新之防範、以及長期租賃與所有權之關係。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後房客拒不搬遷，房東應循何種法律程序請求房客返還房屋？遷讓房屋訴訟約需多久？
• 房客於租約到期後仍繼續匯款繳納租金，出租人應如何處置以避免觸發民法第451條默示更新？
• 先前長達十餘年之口頭租約，其法律效力為何？是否已構成不定期租賃？
• 房屋所有權是否會因長期出租而移轉予房客（即時效取得）？
• 僅以口頭通知不續約是否有效？是否須以書面為之？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃之默示更新
• 民法第450條 — 租賃期限之規定
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後之返還義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 土地法第43條 — 不動產登記之效力
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義

四、法律分析

首先，就房屋所有權是否因長期出租而移轉之問題，依土地法第43條規定，不動產所有權以登記為準。房屋無論出租多久，只要登記名義人未變更，所有權即不會移轉予房客。房客對房屋僅有基於租賃契約之使用收益權（債權），並非物權，不因租賃期間之長短而取得所有權。此為當事人之誤解，可予以釐清。

其次，就遷讓房屋之程序而言，房東應採取下列步驟：第一，於租約到期前以存證信函正式通知房客不再續約，此為避免默示更新之關鍵步驟。依民法第451條規定，租約到期後承租人仍使用租賃物而出租人不即表示反對者，視為不定期繼續契約。僅以口頭通知雖非無效，但舉證上較為困難，故強烈建議以存證信函為之。第二，若房客於租約到期後仍不搬離，房東得向法院提起遷讓房屋之訴，並同時請求相當於租金之不當得利。最高法院61年台上字第1695號判例指出，租賃關係消滅後，承租人仍占用租賃物者，出租人得請求返還並請求損害賠償或不當得利。第三，取得確定判決後，向法院聲請強制執行。整體法律程序視案件進度約需六個月至一年。

關於先前口頭租約之效力，因當事人已於近兩年改為書面契約並一年一簽，目前之法律關係應以最新之書面契約為準。惟須注意，若過去口頭租約期間曾形成不定期租賃，則近兩年之書面定期租約是否有效取代先前之不定期租賃，尚有爭議空間。此外，房東對於房客到期後匯入之款項，應以存證信函表明不予受領之意思，並將款項退還或提存，以免被解釋為同意續租。

五、結論與建議

結論：房屋所有權以登記為準，不因長期出租而移轉。租約到期後房東應以書面表示不續約以排除默示更新，若房客拒不搬遷，得提起遷讓房屋訴訟並聲請強制執行。

1. 立即以存證信函通知房客，載明租約將於二月一日到期、不再續約、請於期限前搬離，並保留郵局回執聯作為證據。
2. 若房客於到期後匯入款項，應立即以存證信函表明拒絕受領，並將款項退還或辦理提存，避免觸發默示更新。
3. 若房客到期後仍不搬離，委任律師向法院提起遷讓房屋之訴，並請求自到期日起相當於租金之不當得利。
4. 取得法院確定判決及確定證明書後，向法院民事執行處聲請強制執行，由法院強制房客搬離。
5. 評估先前口頭租約期間是否已形成不定期租賃之風險，若有此疑慮，應請律師協助分析並研擬因應策略。
6. 考慮日後出租時是否辦理公證，經公證之租約到期後可逕行聲請強制執行，無須另行起訴，可大幅縮短程序時間。
7. 保留所有租約文件、通訊紀錄、匯款紀錄等相關證據，以利日後訴訟之進行。