借名登記房屋之過戶與稅務規劃

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因購屋時人在國外無法親自到銀行辦理對保手續，遂將房屋登記在母親名下，頭期款由母親先行支付，惟後續之房屋貸款均由當事人繳納。當事人日後欲將房屋過戶至自己名下，考慮以分年贈與方式辦理，但擔憂贈與取得之成本偏低，未來出售時將面臨高額之房地合一稅。當事人希望瞭解是否有方法證明房貸確為其本人繳納，以提高取得成本基礎，降低日後出售時之稅務負擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人與母親之間是否成立借名登記之法律關係？如何舉證？
• 以贈與方式過戶時，取得成本如何計算？是否會導致日後出售時之高額稅負？
• 若主張借名登記而非贈與，過戶時之取得成本是否得以原始購入價格計算？
• 繳納房貸之證明能否作為提高取得成本之依據？
• 借名登記終止後辦理過戶，是否會被課徵贈與稅？

三、相關法條

• 民法第529條 — 委任契約之準用（借名登記之法律基礎）
• 民法第541條 — 受任人移轉權利之義務
• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 土地法第73條 — 不動產登記之效力
• 土地登記規則第34條 — 所有權移轉登記
• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記要件

四、法律分析

本案核心為借名登記之法律關係認定及其稅務影響。所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理使用處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決已肯認借名登記契約之有效性，其法律關係類推適用委任契約之規定。本案當事人因人在國外無法辦理對保，將房屋登記在母親名下，後續房貸均由當事人繳納，符合借名登記之典型態樣。

在稅務面向上，若以贈與方式過戶，依遺產及贈與稅法規定，受贈人之取得成本將以贈與時之公告土地現值及房屋評定現值計算，通常遠低於實際市價。日後出售時，依房地合一稅制度，獲利（售價減取得成本）將適用較高之稅率，造成當事人沈重稅負。反之，若能成功主張借名登記關係，則終止借名登記後之過戶並非贈與行為，而係將財產回復至真正所有人名下，取得成本應以原始購入價格計算，可大幅降低日後出售時之稅務負擔。

證明借名登記關係之關鍵證據包括：房貸繳款紀錄（以當事人帳戶扣款之銀行明細）、頭期款之資金流向（若母親支付頭期款，是否有當事人匯款給母親之紀錄）、房屋之實際管理使用情形、以及最重要的書面借名登記契約。最高法院106年度台上字第1678號判決強調，主張借名登記者應就借名登記之事實負舉證責任。若缺乏書面契約，當事人得以間接證據證明，但舉證難度較高。向國稅局主張非贈與時，亦須提供充分之證據證明借名登記關係之存在。

五、結論與建議

結論：本案應定性為借名登記關係而非贈與，終止借名登記後辦理過戶，取得成本得以原始購入價格計算，可大幅降低日後出售時之稅務負擔。關鍵在於蒐集並保存足以證明借名登記關係之完整證據鏈。

1. 儘速與母親簽訂書面之借名登記契約或借名登記終止協議書，載明房屋實際出資人為當事人，母親僅為登記名義人。
2. 整理並保存所有房貸繳款紀錄，包括銀行帳戶扣款明細、轉帳紀錄，以證明房貸確由當事人繳納。
3. 釐清頭期款之資金流向，若有當事人匯款給母親用於支付頭期款之紀錄，應一併保存。
4. 辦理過戶時，以終止借名登記為原因向地政機關申請所有權移轉登記，非以贈與為登記原因。
5. 向國稅局備妥相關證明文件，說明本件過戶非屬贈與，避免被課徵贈與稅。必要時可先向國稅局申請預先核釋。
6. 諮詢會計師或稅務專業人士，就不同過戶方式之稅務影響進行精算比較，選擇最有利之方案。
7. 若母親名下仍有未清償之房貸，須先與銀行協商債務人變更或轉貸事宜，確保過戶程序順利進行。