要約書未給審閱期簽約後可否解除契約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為首次購屋者，獨自看房時遭仲介於看屋當天即催促簽署要約書，仲介表示需填寫特定價格才能與屋主議價。當事人簽署要約書後隨即表達反悔意願，但仲介表示已簽名即具法律效力，當天更進一步讓當事人簽署買賣契約書並支付訂金。事後約三週，當事人查詢實價登錄發現購入價格較同棟同類型房屋高出約四十五萬元。當事人目前已進展至代書申請完稅單階段，欲瞭解能否以民法暴利行為或未給予審閱期等理由解除契約或減少價金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介未給予要約書法定三天審閱期，是否構成解除買賣契約之事由？
• 購入價格高於同棟成交價約四十五萬元，是否構成民法第74條暴利行為之要件？
• 當事人已進入完稅及對保階段，此時主張解約是否已逾時？
• 若無法完全解除契約，是否有請求減少買賣價金之法律依據？
• 訴訟期間，買賣契約之付款時程及違約金計算是否得暫停？

三、相關法條

• 民法第74條 — 暴利行為之撤銷
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫之意思表示撤銷
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之無效
• 土地法第97條 — 城市房屋之限制
• 民法第359條 — 物之瑕疵擔保與減少價金請求權

四、法律分析

首先，關於審閱期之問題，依消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應給予消費者合理之審閱期間。內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項明定，要約書應給予至少三天之審閱期。仲介未給予審閱期而催促當事人簽署，確有違反上開規定。然而，審閱期之保護效力主要針對定型化契約條款（如違約金條款、仲介費約定等），當事人得主張未經合理審閱之定型化條款不構成契約之一部分。惟對於買賣價金等經個別磋商之條款，審閱期之違反並不當然導致整份契約無效或可解除。

其次，關於民法第74條暴利行為，其要件為「法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗」，且其給付與對待給付之間顯失公平。本案房價較同棟他戶高出約四十五萬元，以一般房屋買賣價格而言，此差距是否達「顯失公平」之程度仍有討論空間，蓋不同樓層、裝潢狀況、交易時點等因素均可能造成合理之價差。最高法院51年台上字第3380號判決指出，所謂暴利行為須給付與對待給付之間有重大之不相當，非小幅之價差所能構成。實務上以此條撤銷房屋買賣成功之案例極為罕見。

較為可行之策略為：若當事人堅持不願繼續履約，得接受違約之法律效果，但同時依民法第252條請求法院酌減違約金。法院酌減時會考量雙方過失程度、賣方實際損害等因素。仲介未給予審閱期之事實可作為當事人主張酌減違約金之有利因素。至於訴訟期間付款時程是否暫停，除非法院裁定假處分或假扣押，否則契約義務仍繼續存在，遲延付款仍須負遲延利息或違約金之責任。

五、結論與建議

結論：單純以未給予審閱期或房價高於同棟他戶成交價，較難主張解除整份買賣契約或暴利行為撤銷。較務實之策略為與賣方協商減少價金，若協商不成，可考慮接受違約後果並請求法院酌減違約金。建議當事人攜帶完整契約文件諮詢律師，評估各方案之成本效益。

1. 立即攜帶要約書、買賣契約書、訂金收據及所有相關文件諮詢不動產專業律師。
2. 先嘗試與賣方及仲介協商減少買賣價金，以仲介未給予審閱期之瑕疵作為協商籌碼。
3. 查詢實價登錄資料，整理同棟大樓近年之成交紀錄，作為價格不合理之佐證。
4. 若協商不成且決定不繼續履約，以書面通知賣方解約，同時保留審閱期違反之相關證據。
5. 審慎評估違約成本（通常為買賣價金之一定比例）與繼續履約之差額損失，選擇經濟上較有利之方案。
6. 若遭賣方請求違約金，於訴訟中依民法第252條聲請酌減，並以仲介未盡告知義務及審閱期瑕疵作為酌減理由。
7. 向不動產仲介公會或主管機關檢舉仲介未給予審閱期之違規行為，此為獨立之行政救濟途徑。