借貸以土地抵押問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人甲擬出借十萬元予乙方，雙方約定以乙方名下之土地設定抵押權作為擔保。甲方擬定書面協議書寄予乙方，但乙方收到後未簽署即退回；然而在甲方尚不知協議書未獲簽署之情形下，乙方已自行向地政機關辦理土地抵押權登記且登記成功。甲方因認為借貸協議未達成合意而決定不再出借款項，遂欲辦理塗銷抵押權登記，但乙方否認協議書內容，並以抵押登記已完成為由要求甲方必須出借十萬元，甚至揚言提告甲方詐欺。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 協議書未經雙方簽署，借貸契約是否已有效成立？抵押權設定之從屬性如何影響其效力？
• 乙方在甲方不知情之情況下逕自辦理抵押權登記，該登記行為之法律效力為何？
• 甲方是否得單方請求塗銷抵押權登記？塗銷後是否仍須負擔其他法律責任？
• 乙方以抵押登記完成為由脅迫甲方出借款項，是否構成刑法上之恐嚇或強制罪？
• 乙方另立甲方未見過之協議書並據以辦理抵押登記，是否涉及偽造文書？

三、相關法條

• 民法第474條 — 消費借貸契約之成立要件
• 民法第860條 — 抵押權之定義與從屬性
• 民法第870條 — 抵押權因擔保債權消滅而消滅
• 土地登記規則第145條 — 塗銷登記之申請程序
• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 刑法第304條 — 強制罪
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪

四、法律分析

依民法第474條規定，消費借貸契約為要物契約，須以金錢或其他代替物之交付為成立要件。本案中甲方雖擬定協議書，但乙方未簽署，且甲方亦未實際交付借款，故借貸契約尚未成立。即便乙方已自行完成土地抵押權登記，依抵押權之從屬性原則（民法第860條），抵押權係為擔保債權之實現而存在，若被擔保之債權自始不存在，抵押權即失所附麗。最高法院72年度台上字第2432號判決亦明確指出，抵押權為從物權，不得與所擔保之債權分離而獨立存在。

就抵押權登記之效力而言，乙方在未經甲方知悉且協議書未簽署之情況下逕行辦理抵押權設定登記，若係乙方自行提出甲方未見過之另立文件作為登記依據，則該登記之合法性即有疑慮。若乙方確有偽造甲方簽章或擅自製作不實協議書之行為，可能構成刑法第210條偽造私文書罪及第214條使公務員登載不實罪。甲方得依民法第767條所有權妨害排除請求權之法理，訴請法院判決塗銷該抵押權登記。

關於乙方以抵押登記完成為由要求甲方必須借款，甚至揚言提告詐欺之行為，就法律面而言，甲方在借貸契約未成立之前，本無出借款項之義務。乙方以提告相威脅要求甲方履行不存在之義務，可能構成刑法第304條強制罪或第305條恐嚇危害安全罪。至於甲方是否構成詐欺，因甲方自始即有出借之意思，僅因協議書未簽署而決定不借，客觀上並無施用詐術之行為，故難以成立詐欺罪。

五、結論與建議

結論：本案借貸契約因協議書未經雙方簽署且款項未交付而尚未成立，抵押權設定因欠缺被擔保債權而無存續之基礎。甲方無義務配合出借款項，且得依法請求塗銷抵押權登記；乙方若以威脅手段要求借款，反可能觸犯刑事責任。

1. 甲方應儘速以存證信函通知乙方，聲明借貸契約未成立，拒絕出借款項，並要求配合辦理塗銷抵押權登記。
2. 蒐集並保全乙方揚言提告詐欺、脅迫借款之相關證據（如通訊紀錄、錄音等），以備日後訴訟使用。
3. 若乙方拒絕配合塗銷抵押權登記，甲方得向法院提起塗銷抵押權登記之民事訴訟。
4. 調查乙方辦理抵押權登記時所提出之文件內容，確認是否涉及偽造文書，若有則得向檢察署提起刑事告訴。
5. 向地政事務所調閱抵押權設定登記之相關申請資料，釐清登記依據為何。
6. 如乙方持續以威脅方式要求借款，可考慮對乙方提出恐嚇或強制罪之刑事告訴。
7. 建議委任專業律師協助處理後續塗銷登記及可能之訴訟程序，以維護自身權益。