銀行主張詐害債權撤銷房屋買賣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人約三年前得知某親友資金周轉困難需出售房屋，遂以低於市場行情之價格購入該房屋，並辦理過戶及房屋貸款，迄今已繳納三年房貸。因故該房屋仍由原賣方親友借住使用。近期銀行對當事人及原賣方提起訴訟，主張該買賣行為損害銀行對原賣方之信用貸款債權，要求撤銷買賣並返還房屋予賣方。當事人欲瞭解已花錢購買且持續繳貸之房屋，是否仍須歸還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 銀行依民法第244條主張撤銷買賣行為，其構成要件是否該當？
• 以低於市價購買親友房屋，是否足以推定買受人明知有害於債權人之權利？
• 買受人已繳納三年房貸之事實，對於撤銷權之行使有無影響？
• 買賣撤銷後，買受人已支付之價金及房貸如何處理？
• 銀行之撤銷權是否已逾民法第245條所定之除斥期間？

三、相關法條

• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷權
• 民法第245條 — 撤銷權行使之除斥期間
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第113條 — 法律行為撤銷後之效力
• 強制執行法第51條 — 查封不動產之效力
• 土地登記規則第7條 — 塗銷登記

四、法律分析

銀行本件訴訟應係依民法第244條行使詐害債權撤銷權。依該條第1項，債務人所為之無償行為有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。第2項則規定，債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。本案為有償之買賣行為，故銀行須舉證證明：(1)該買賣行為有害及銀行債權（即賣方因出售房屋致其責任財產不足清償債務），以及(2)買受人於受益時明知該買賣有損害於銀行債權之情事。

本案有數項不利因素值得注意。首先，買賣價格低於市場行情，此一事實可能被法院認為有害及債權人之客觀要件。其次，買受人與賣方為親友關係，法院可能推定買受人對賣方之財務狀況有一定瞭解。最高法院48年台上字第338號判例指出，債務人所為有償行為，受益人是否明知有害債權之判斷，應就一切客觀情事推認。親友間低價交易且房屋仍由賣方繼續使用之事實，實務上常被認為有「通謀」之外觀，加重買受人之舉證負擔。

然而，買受人仍有數項可抗辯之事由。第一，應確認銀行行使撤銷權是否逾越民法第245條所定之除斥期間（自債權人知有撤銷原因時起一年內，或自行為時起十年內）。第二，買受人確實有支付價金並持續繳納房貸，非屬虛偽交易。第三，買受人得主張其購買時並不知悉賣方積欠銀行信貸之事實。即便法院最終認定撤銷成立，依民法第113條，法律行為經撤銷後自始無效，雙方應回復原狀，買受人得向賣方請求返還已支付之價金及已繳之房貸本息。

五、結論與建議

結論：銀行主張詐害債權撤銷房屋買賣，買受人是否須返還房屋取決於法院認定其是否「明知」有害債權之事實。親友間低價交易且賣方繼續居住之情形對買受人較為不利，但買受人仍得以善意抗辯及除斥期間等事由進行防禦。本案攸關重大財產權益，應儘速委任律師處理。

1. 立即委任律師閱卷，詳細瞭解銀行起訴狀之主張內容及所附證據。
2. 整理購屋時之所有交易文件，包括買賣契約、價金支付證明、銀行核貸紀錄、房貸繳款明細等。
3. 蒐集購屋當時不知悉賣方積欠銀行債務之相關證據，如通訊紀錄、購屋動機說明等。
4. 確認銀行行使撤銷權是否已逾民法第245條之除斥期間，必要時提出時效抗辯。
5. 準備答辯狀時，強調本件為真實之有償買賣行為，買受人非明知有害債權且確有支付對價。
6. 即便最壞結果需返還房屋，應同時向賣方主張返還已付價金及房貸本息之不當得利請求權。
7. 評估與銀行和解之可能性，如由買受人代為清償賣方所欠信貸以撤回訴訟，可能為最有效之解決方案。