出租人租約未到期強制解約與買賣不破租賃

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

出租人與承租人已簽訂為期五年之一樓店面租賃契約且未辦理公證，目前已履行約兩年。因出租人家中因素需變賣房屋，欲提前終止租約，但契約中僅約定承租人得提前解約之條件，並未載明出租人提前解約之權利。承租人欲瞭解民法第425條「買賣不破租賃」原則與租賃住宅市場發展條例第10條第4項「為重新建築而必要收回」之適用關係，以及出租人是否得在無須賠償之情況下強制解約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 民法第425條「買賣不破租賃」與租賃住宅市場發展條例之規定是否互相抵觸？何者優先適用？
• 新屋主購屋後進行裝潢是否構成「重新建築而必要收回」之法定終止事由？
• 原屋主於辦理買賣過程中，可否代替新屋主提前主張解約？
• 出租人依租賃住宅市場發展條例提前終止租約，是否無須賠償承租人任何費用？
• 本案店面租約是否適用租賃住宅市場發展條例？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第450條 — 定期租賃之届滿
• 民法第440條 — 承租人支付租金之義務
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第227條 — 不完全給付

四、法律分析

本案首要釐清之問題為租賃住宅市場發展條例之適用範圍。該條例第3條明定，本條例適用之對象為「供居住使用」之租賃住宅，而本案標的為一樓「店面」，係作為營業使用，原則上不在該條例之適用範圍內。因此，出租人欲援引租賃住宅市場發展條例第10條第4項「為重新建築而必要收回」作為提前終止之依據，在法律適用上即有疑義。本案應回歸民法及土地法之一般規定處理。

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。惟須注意同條第2項但書規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本案租約為五年且未公證，恰在適用邊界，須確認契約起訖日是否超過五年。若租期未逾五年，則新屋主須繼受該租約，承租人得主張繼續承租。

即便適用土地法第100條，出租人收回房屋之法定事由亦有嚴格限制，包括自住需要、重新建築等，且「重新建築」須有主管建築機關核發之拆除執照或相關證明文件，單純裝潢（如重新油漆、鋪設地板等）並不構成「重新建築」。最高法院42年台上字第155號判例明確指出，所謂重新建築須達到拆除原建物重行建造之程度，非僅修繕或裝潢所能比擬。原屋主在買賣過程中亦不得代替新屋主行使終止權，蓋終止權之行使須以權利人之身分為之。若出租人在無法定事由之情況下強行解約，承租人得拒絕搬離，並依民法第226條、第227條請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：本案店面租約原則上不適用租賃住宅市場發展條例，應回歸民法及土地法規定。依買賣不破租賃原則，新屋主須繼受原租約。單純裝潢不構成「重新建築」之法定終止事由，出租人無權在缺乏法定事由之情況下強制解約，否則應負損害賠償責任。

1. 以存證信函正式回覆房東，主張依民法第425條買賣不破租賃原則，租約對新屋主仍繼續存在，拒絕提前搬離。
2. 持續按期繳納租金並保留繳納證明，避免因拖欠租金而給予出租人合法終止之事由。
3. 確認租賃契約之期限是否未逾五年，以確保民法第425條之適用。
4. 若房東或新屋主主張「重新建築」，要求其提出主管建築機關核發之拆除執照等證明文件。
5. 若遭強制斷水斷電或更換門鎖等不法行為，得報警處理並提起民事訴訟請求損害賠償。
6. 諮詢律師評估是否需要主動向法院聲請定暫時狀態假處分，以保障承租期間之使用權益。
7. 若最終協商同意提前解約，應爭取合理之搬遷補償費用（含裝潢損失、營業損失、搬遷費用等）。