租約到期退租租金與押金問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，租約簽訂至某年五月底届滿，惟實際入住日期較簽約日晚數天，簽約時之仲介曾少收該數天之租金。當事人於租約屆期前欲辦理退租事宜，經新任仲介告知租金計算至契約屆滿日，提前搬離不影響租金計算。當事人欲瞭解法律上是否有規定房客搬遷之寬限期間，以及若提前清空房屋並完成點交，是否得請求退還提前搬離期間至租約屆滿日之租金差額。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約屆滿時，法律上是否有明定房客之搬遷寬限期間？
• 房客於租約期間內提前搬離並完成點交，可否請求房東退還剩餘天數之租金？
• 簽約時仲介少收之數日租金，是否影響退租時租金計算之基準？
• 租約屆期後房客仍未搬離，房東得否請求相當於租金之不當得利或損害賠償？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義與成立要件
• 民法第450條 — 定期租賃之届滿與終止
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制
• 民法第326條 — 債務人提出給付之效力

四、法律分析

依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。本案租約明訂租期至五月底為止，故雙方之權利義務關係原則上以該日為基準。至於當事人詢問是否有法定搬遷寬限期間，我國民法及租賃住宅市場發展條例均未明文規定房客於租約屆滿後享有特定天數之搬遷寬限，此部分端賴雙方契約之約定或協商。

關於提前搬離可否要求退還剩餘租金之問題，依實務見解，租賃契約為繼續性契約，承租人於租賃期間享有租賃物之使用收益權，相對應地負有給付租金之義務。房客自願提前搬離，係自行放棄使用收益權，除非雙方事先約定或事後合意提前終止租約，否則房東並無義務退還剩餘期間之租金。最高法院98年度台上字第990號判決亦闡釋，租金之給付與租賃期間具有對應關係，非以承租人實際使用日數為計算標準。

然而，若房客與房東協議提前終止租約，且經房東同意提前點交並確認房屋狀態無誤，則雙方得合意將租約提前終止，此時房東應返還提前終止日至原屆滿日間之租金。此外，簽約時仲介少收數日租金之事實，屬當時雙方之合意安排，與退租時之租金計算為不同之法律關係，不宜混為一談。押金部分，依民法第450條及實務慣例，房東應於租約屆滿、房客完成點交且確認無損害後，返還押金全額。

五、結論與建議

結論：我國法律並未明定租約到期時房客之法定搬遷寬限期間，須依契約約定處理。房客提前搬離原則上不得要求退還剩餘租金，除非雙方合意提前終止租約。建議當事人主動與房東協商提前點交事宜，以爭取最有利之退租安排。

1. 詳閱租賃契約中關於退租、搬遷期間及押金返還之相關條款，確認雙方權利義務。
2. 主動聯繫房東（而非僅透過仲介），書面協商提前終止租約及提前點交之可能性。
3. 若房東同意提前終止，應以書面（如訊息或電子郵件）留存雙方合意提前終止之證據。
4. 於搬離前拍照存證房屋現況，確保點交時房屋狀態無爭議，以利押金順利返還。
5. 若房東拒絕協商，可考慮向各縣市不動產糾紛調處委員會或鄉鎮市區公所聲請調解。
6. 注意押金返還時效，依民法第126條規定，租金請求權時效為五年，應於合理期間內主張。
7. 日後簽訂租約時，建議於契約中明訂提前退租之租金計算方式及搬遷寬限條款，以避免類似爭議。