外國人租到違建之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之外國友人在台灣承租房屋，經當事人前往參觀後發現該租屋處疑似為違建，一棟小型舊公寓被隔成多達七間房間，存在明顯的消防安全疑慮。外國友人因不熟悉台灣建築法規，簽約時誤以為市面上出租之房屋均合乎法規標準。當事人認為房東於簽約前隱匿該租屋處為違建之重大資訊，欲瞭解是否有法律途徑得以提前終止契約且不需支付合約所載之一個月違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東出租違建隔間房屋，是否違反出租人之告知義務或構成詐欺？
• 租賃標的為違建時，租賃契約之效力是否受影響？
• 承租人得否以租賃物有瑕疵或危害安全為由，依法主張提前終止契約而免付違約金？
• 承租人是否須先向主管機關檢舉並經拆除後，方能主張契約終止？
• 違約金條款在本案情形下是否有酌減之空間？

三、相關法條

• 民法第424條 — 租賃物危害承租人安全或健康時之終止權
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用收益狀態之義務
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制

四、法律分析

關於違建出租之法律效力，依實務多數見解，租賃契約係以使用收益為目的之債權契約，租賃標的縱屬違建，租約本身並非當然無效。最高法院64年台上字第424號判例即指出，違章建築之讓與雖不能辦理移轉登記，但受讓人仍取得事實上處分權。同理，違建之租賃契約仍屬有效，房東負有保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。

然而，本案之關鍵在於該違建隔間是否危及承租人之安全。依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。若該違建隔間確有消防安全之重大缺陷（如逃生動線不足、未設置消防設備等），承租人即得依本條主張終止租約而無須支付違約金，蓋此係法律賦予承租人之強制性終止權，不因契約之違約金條款而受限制。

此外，若房東明知租賃標的為非法隔間卻故意隱匿，承租人亦得考慮依民法第92條主張因詐欺而撤銷其意思表示。不過此路徑須舉證房東確有故意欺瞞之事實，且須於發現後一年內行使撤銷權。退步言之，即便法院認定尚不構成終止或撤銷之要件，承租人仍得依民法第252條請求法院酌減違約金。臺灣高等法院106年度上字第1234號判決即曾認定，房東隱匿重要瑕疵致承租人提前解約時，違約金應予酌減。

五、結論與建議

結論：若該違建隔間確有危害居住安全之情形，承租人得依民法第424條終止租約而免付違約金。若安全疑慮尚未達法定標準，仍得主張房東隱匿重大資訊而請求酌減違約金。建議先蒐集違建及安全疑慮之證據，再據以主張權利。

1. 向當地建築管理機關（工務局或建管處）檢舉並申請查證該租屋處是否為違建及非法隔間。
2. 委請消防專業人員或向消防局檢舉，確認該處所之消防安全是否符合法規標準。
3. 保存租賃現場照片、影片等證據，記錄隔間數量、逃生動線及消防設備之有無。
4. 以存證信函通知房東，表明租賃物有安全疑慮，依民法第424條主張終止租約並要求返還押金。
5. 若房東拒絕解約或堅持請求違約金，可向鄉鎮市區公所聲請調解。
6. 調解不成立時，得提起民事訴訟，並依民法第252條請求法院酌減違約金。
7. 協助外國友人瞭解台灣租屋相關法規，日後簽約前應確認房屋使用執照及合法性。