貸款公司扣押房屋權狀之返還請求與違約責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之兄長為房屋所有權人，前委託一家貸款代辦公司辦理房屋貸款，欲貸款處理既有之房貸問題。嗣後當事人一方決定不辦理而要求退件，惟該代辦公司以當事人未支付代辦費及代繳費用（約三十餘萬元）為由，拒絕歸還房屋權狀正本。當事人欲知得否透過法律途徑請求返還該權狀。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 貸款代辦公司扣留房屋權狀是否具有法律上之正當權源？是否構成合法之留置權？
• 委任契約成立後，委任人單方面終止契約是否須支付違約金或損害賠償？
• 代辦公司所主張之代辦費及代繳費用是否合理？其收費是否有消費者保護法之適用？
• 屋主得否逕行訴請返還權狀？有無更迅速之法律程序可資利用？

三、相關法條

• 民法第928條 — 留置權之成立要件
• 民法第549條 — 委任契約之終止
• 民法第546條 — 委任人之償還義務
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 刑法第304條 — 強制罪
• 刑法第346條 — 恐嚇取財罪

四、法律分析

貸款代辦公司扣留權狀之法律依據，須檢視其是否構成民法上之留置權。依民法第928條規定，留置權之成立須以債權人占有屬於債務人之動產，且該動產與債權之發生有牽連關係為要件。然房屋權狀僅為所有權之證明文件，並非「物」本身，且代辦費用之債權與權狀之交付間是否具有牽連關係，實務上多認定代辦公司不得就權狀主張留置權。最高法院87年度台上字第1205號判決亦指出，文件之扣留不當然構成留置權之行使。

然而，委任人於不利於受任人之時期終止契約者，依民法第549條第2項規定，應負損害賠償責任，但因非可歸責於委任人之事由致不得不終止契約者，不在此限。因此，若當事人單方面終止貸款代辦契約，在無正當理由之情形下，可能須賠償代辦公司因此所受之損害，包括已實際支出之必要費用。惟代辦公司所主張之30餘萬元費用是否合理，應由其舉證證明確有支出之必要費用及已完成之工作。

屋主若要取回權狀，可先以存證信函催告代辦公司限期返還。若代辦公司仍拒絕返還，屋主得向法院提起返還權狀之民事訴訟。此外，代辦公司以扣留權狀為手段要脅屋主支付費用，可能構成刑法第304條強制罪或第346條恐嚇取財罪，屋主得同時提起刑事告訴。實務上，屋主亦可向地政事務所申請權狀掛失並補發新權狀，使被扣留之舊權狀失其效力，此為最快速之自力救濟方式。

五、結論與建議

結論：代辦公司扣留權狀通常不構成合法之留置權，屋主得訴請返還。但若係屋主單方面無故解約，可能須依約負擔合理之違約金或賠償責任，惟代辦公司之收費金額仍應受合理性之審查。

1. 先以存證信函催告代辦公司於收函後7日內返還權狀正本，並保留催告紀錄。
2. 向地政事務所申請權狀遺失補發，使被扣留之舊權狀失其效力，為最迅速之自力救濟。
3. 仔細檢視與代辦公司簽訂之契約內容，確認解約條款、違約金約定及收費標準。
4. 要求代辦公司提供其所主張費用之明細及實際支出憑證，審查其合理性。
5. 若代辦公司以扣留權狀為手段恐嚇要脅，可向警方報案並提起刑事告訴。
6. 向消費者保護中心申訴，主張代辦公司之收費或扣留行為違反消費者保護法。
7. 委任律師評估解約之正當理由及可能之損害賠償責任，並協助提起返還權狀之訴訟。