未經授權轉租之房客佔用房屋收回方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下有一間房屋，係由祖父輩購買後贈與過戶。該房屋多年來由祖父輩居住使用或出租他人，惟近年祖父輩因健康因素無法管理，當事人之親屬未經當事人委託或授權，私自將該房屋轉租予第三人。該承租人不僅未按時繳交社區管理費，經管委會及所有權人通知後仍拒絕繳費及遷離，當事人欲瞭解如何透過法律途徑收回房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親屬未經所有權人授權而將房屋出租予第三人，該租賃契約之效力為何？
• 所有權人得否逕行對房客提起遷讓房屋之訴訟？
• 所有權人得否向私自轉租之親屬主張返還相當於租金之不當得利？
• 房客未繳交管理費之責任應由何人負擔？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第443條 — 轉租之限制
• 民法第170條 — 無權代理之效力
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民事訴訟法第427條 — 簡易訴訟程序

四、法律分析

本案之核心問題在於親屬未經所有權人授權而出租房屋，依民法第170條無權代理之規定，該租賃契約對本人（所有權人）不生效力，除非所有權人事後追認。既然所有權人未曾授權亦未追認，則該租賃契約僅在出租人（親屬）與承租人間發生債之關係，對所有權人而言，承租人之占有即屬無權占有。所有權人得依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，向法院提起遷讓房屋之民事訴訟，請求承租人返還房屋。

關於不當得利之主張，依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，無權占有他人不動產，係受有相當於租金之利益，致他人受損害，應返還該不當得利。當事人得向私自轉租之親屬主張返還其所收取之租金，亦得向實際占用之房客請求返還相當於租金之不當得利。兩者為不真正連帶債務關係，當事人得擇一或同時起訴。

至於管理費部分，社區管理費依公寓大廈管理條例第10條及第21條規定，原則上由區分所有權人負擔。惟當事人得於取回房屋後，再依不當得利或侵權行為之規定，向無權轉租之親屬求償其因此所受之損害，包含代繳之管理費。實務上建議先以存證信函催告房客限期遷離，若房客仍不搬離再提起訴訟，可作為訴訟中主張之有利證據。

五、結論與建議

結論：親屬未經授權之轉租對所有權人不生效力，承租人構成無權占有。所有權人得依民法第767條提起遷讓房屋訴訟，並得向親屬及房客分別主張不當得利之返還。

1. 先以存證信函通知房客及私自轉租之親屬，表明所有權人身分並限期要求遷離及返還房屋。
2. 向法院提起遷讓房屋之民事訴訟，依民法第767條請求房客返還房屋。
3. 同時或另行對私自轉租之親屬提起不當得利返還訴訟，請求返還所收取之租金收益。
4. 向房客請求返還占用期間相當於租金之不當得利，計算期間自無權占有開始至返還房屋止。
5. 備妥房屋所有權狀、贈與過戶文件、管委會催繳通知等證據，作為訴訟中之舉證資料。
6. 就欠繳之管理費先向管委會說明情況，待取回房屋後再向親屬求償。
7. 考慮是否對親屬提起刑事竊佔告訴（刑法第320條第2項），以加強促使其配合返還房屋。