成屋買賣建商收取瓦斯管路費用之合法性爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買大樓成屋時，建商向每位住戶收取一筆「瓦斯外管費」。然而依內政部公開發文之規定，成屋買賣不得另行收取瓦斯管道費用。住戶反映此問題後，建商仍堅持其收費並無違法。當事人欲知如何主張退還該筆費用，以及有何法律途徑可資救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商於成屋買賣時額外收取瓦斯外管費，是否違反內政部之相關函釋或行政規定？
• 該筆瓦斯外管費之收取是否構成民法上之不當得利？
• 住戶得否依消費者保護法主張該收費條款為不公平定型化契約條款而請求退費？
• 住戶集體受有相同損害時，得否由消保官或消保團體提起團體訴訟？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之公平性
• 消費者保護法第17條 — 中央主管機關公告應記載及不得記載事項
• 消費者保護法第43條 — 消費爭議申訴程序
• 民法第247條之1 — 附合契約顯失公平之無效
• 消費者保護法第50條 — 消費者保護團體訴訟

四、法律分析

內政部就成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項已有明確規範，其中載明成屋買賣之房屋總價應包含建物及其附屬設備之全部費用，建商不得於總價之外另行收取瓦斯管路等相關費用。本案建商於成屋買賣時額外收取瓦斯外管費，顯然違反該行政命令之規定。依消費者保護法第17條第4項規定，定型化契約違反中央主管機關公告之應記載及不得記載事項者，該條款無效。

建商所收取之瓦斯外管費既屬無法律上原因而受有利益，住戶得依民法第179條不當得利之規定請求返還。此外，該收費約定亦可能構成民法第247條之1所稱附合契約中顯失公平之條款，依法應屬無效。最高法院104年度台上字第472號判決指出，定型化契約條款如違反誠信原則、顯失公平，依消保法及民法規定均屬無效，當事人得請求返還已給付之金額。

住戶在救濟程序上，可先向各地方政府消費者保護中心提出申訴，由消保官介入協調。若協調不成，可向消費爭議調解委員會申請調解。若調解仍未果，則可逕向法院提起民事訴訟。鑑於同棟大樓住戶均受有相同損害，住戶亦得委託消費者保護團體依消費者保護法第50條提起團體訴訟，以降低個別訴訟之成本。

五、結論與建議

結論：建商於成屋買賣時額外收取瓦斯外管費，違反內政部公告之不得記載事項規定，該收費條款依法無效，住戶有權請求建商退還該筆費用。

1. 向各地方政府消費者保護中心提出書面申訴，檢附買賣契約、繳費收據及內政部函釋等相關文件。
2. 聯合同棟大樓住戶共同向消保官反映，增加協調力度，提高建商退費之意願。
3. 若消保官協調未果，向消費爭議調解委員會申請調解，此程序免費且較訴訟迅速。
4. 保留所有繳費憑證、建商收費明細及買賣契約書正本，作為日後訴訟之證據。
5. 調解不成時，可向法院提起民事訴訟，依不當得利請求建商返還瓦斯外管費及法定遲延利息。
6. 考慮委託消費者保護團體提起團體訴訟，以降低個別住戶之訴訟成本與負擔。
7. 向地方政府建管單位檢舉建商違規收費，促使主管機關對建商進行行政裁處。