共有土地遭共有人債務法拍之處理方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與其手足共有一筆土地，該手足長期向外舉債，曾向民間借貸機構借款，由當事人代為清償。當事人亦已委託代書就該土地設定擔保債權。惟該手足近日又向金融機構借款未還，致該筆共有土地遭銀行設定抵押權。當事人欲將該手足之持分移轉至自己名下以防止土地遭法拍，然因贈與稅負過高，正考慮是否有其他可行方案，包括以信用貸款方式限制該手足之借款能力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有土地中一人之持分遭法院拍賣時，其他共有人是否享有優先購買權？
• 共有人間移轉土地持分有哪些方式可降低稅負？分年贈與是否可行？
• 提起裁判分割共有物訴訟能否有效保全當事人自身持分之權益？
• 以信用貸款方式設定抵押權能否有效防止共有人再向他人借款？
• 已設定之擔保債權與銀行抵押權之優先順位如何認定？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地處分及優先購買權
• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割方法
• 民法第819條 — 共有人對應有部分之處分
• 強制執行法第98條 — 拍賣不動產之程序
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 民法第860條 — 抵押權之意義

四、法律分析

共有土地中一共有人之應有部分遭債權人聲請法院拍賣時，依土地法第34條之1第4項規定，其他共有人對該被拍賣之應有部分享有優先購買權，得以拍定之同一價格優先承購。此為法定優先購買權，拍賣法院應依強制執行法相關規定通知其他共有人是否行使優先購買權。最高法院65年台抗字第154號裁定亦肯認，共有人之優先購買權於法院拍賣時亦有適用。

關於持分移轉之稅負問題，贈與方式固然簡便，但依遺產及贈與稅法規定，每年贈與免稅額為244萬元（依物價調整後金額），若土地公告現值超過免稅額，可採分年贈與方式，將持分分次移轉以降低稅負。另一可行方案為以買賣方式移轉，由當事人以合理價格購買該手足之持分，如此僅需繳納土地增值稅，而無贈與稅之問題。惟須注意若買賣價格顯著低於公告現值，稅捐機關得依實質課稅原則認定為贈與。

當事人亦可考慮提起裁判分割共有物訴訟，依民法第823條及第824條規定請求法院將共有土地予以分割。分割後各共有人取得單獨所有權之土地，即可避免因他方債務問題影響自身權益。法院於裁判分割時，得依民法第824條第3項規定，就已設定抵押權之應有部分，以抵押權轉載於分割後應得部分之方式處理。此外，以信用貸款設定抵押權之方式，僅能增加該土地上之擔保負擔，並無法限制共有人以其他財產或信用向第三人借款，實效有限。

五、結論與建議

結論：面對共有人因債務致持分遭法拍之風險，當事人應優先考慮行使優先購買權或提起裁判分割訴訟，以保全自身權益。持分移轉可採分年贈與或買賣方式降低稅負，單純設定抵押權無法有效防止共有人對外舉債。

1. 密切注意法院拍賣公告，於拍定後依法行使優先購買權，以同一價格優先承購該手足之持分。
2. 儘速向法院提起裁判分割共有物訴訟，將共有關係消滅，避免他方債務問題波及自身。
3. 評估以分年贈與方式移轉持分，每年利用免稅額逐步完成移轉，降低贈與稅負擔。
4. 考慮以買賣方式取得該手足之持分，按公告現值或市價訂定合理價格，避免被認定為贈與。
5. 向地政事務所申請土地登記謄本，確認目前土地上所有抵押權設定情形及債務金額。
6. 諮詢稅務專業人士，比較贈與、買賣等不同移轉方式之稅負差異，選擇最有利方案。
7. 委任律師協助處理裁判分割訴訟及抵押權塗銷等相關法律程序。