租賃期間房屋出售與新屋主重新簽約之租賃權保障

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向原房東承租房屋，租約尚未屆期，惟原房東於租賃期間內將該房屋出售予當事人之同居人，並已完成交屋。原房東要求當事人須與新屋主重新簽訂與現行租約條件不同之合約，並主張於交屋後即收回原租約中包含之機車車位使用權。當事人已預繳部分租金及押金，但原房東迄未將租約、預繳租金及押金移交予新屋主。社區機車車位係以年租方式向管委會承租，當事人曾以原房東名義繳納整年費用，對於租約屆滿後車位歸屬亦有疑慮。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃期間內房屋所有權移轉時，原租賃契約是否依民法第425條「買賣不破租賃」原則對新屋主繼續存在？
• 原房東得否要求承租人與新屋主另行簽訂條件不同之租約，或片面變更租約內容？
• 機車車位使用權是否屬於原租賃契約之一部分，新屋主是否應概括承受？
• 原房東未移交之預繳租金及押金，承租人應向何人主張返還？
• 社區年租型機車車位於租約屆滿後，其使用權歸屬應如何認定？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第421條 — 租賃契約之定義與效力
• 民法第450條 — 租賃期限之約定
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此即「買賣不破租賃」原則。本案原房東於租約存續期間將房屋出售予第三人，依法新屋主應承受原租賃契約之全部權利義務，包括租金金額、租期、押金義務及車位使用等附隨約定，不得片面要求承租人另簽條件不同之新約。最高法院48年台上字第548號判決亦肯認，租賃物所有權移轉後，受讓人當然承繼出租人之地位，無須另行訂約。

關於機車車位是否屬於租約範圍，應以書面契約內容為判斷依據。若原租約明確約定承租範圍包含機車車位，則該車位使用權即為租約之一部分，新屋主亦應概括承受，原房東無權片面收回。惟社區機車車位若係以年租方式向管委會承租，其性質屬於社區住戶與管委會間之另一法律關係，與房屋租賃契約分屬不同法律行為。租約屆滿後，車位使用權之歸屬應依買賣契約及社區規約之約定而定，而非當然隨附於房屋所有權。

至於預繳租金及押金之處理，原房東負有將該等款項移交予新屋主之義務。若原房東未為移交，承租人得依民法第179條不當得利之規定向原房東請求返還溢繳之租金，同時可向新屋主主張其已承受押金返還義務。實務上最高法院73年台上字第3573號判決指出，出租人將租賃物所有權讓與第三人時，押金之返還義務亦隨同移轉予受讓人。

五、結論與建議

結論：依「買賣不破租賃」原則，原租約對新屋主繼續存在，承租人無須接受條件不同之新約。機車車位若包含於原租約範圍內，新屋主亦不得片面取消；但社區年租車位之長期歸屬須另依買賣契約及社區規約判斷。

1. 立即確認原租賃契約書面內容，特別檢視機車車位是否明確列入承租範圍，保留契約正本作為證據。
2. 以書面（存證信函）通知原房東，依民法第425條主張租約對新屋主繼續存在，拒絕簽訂條件不利之新約。
3. 向原房東請求返還已預繳之租金差額及押金，或要求其將押金移交予新屋主，並取得書面確認。
4. 與新屋主確認其已承受原租約之全部權利義務，並就租金繳納方式及押金事宜達成書面共識。
5. 調閱社區規約及車位年租相關規定，確認車位使用權之承繼規則，以釐清租約屆滿後之車位歸屬。
6. 若原房東執意收回車位或要求簽訂不利新約，可向各縣市不動產糾紛調處委員會申請調處。
7. 諮詢專業律師評估是否對原房東提起損害賠償訴訟，主張其違反租約義務所生之損害。