房東賣房要求承租人搬出之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人與房東簽訂一年期租賃契約，目前僅入住約四個月。房東通知欲出售房屋，要求承租人搬出。然而，租賃契約中載明提前終止合約需在十一個月前通知，而租期僅一年。承租人不確定在此情況下是否有義務搬出，或有何法律手段可保障自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東得否以出售房屋為由，於租約期間內要求承租人搬出？
• 租約約定提前終止需11個月前通知，而租期僅一年，此條款之效力如何認定？
• 若房屋出售後，承租人得否依買賣不破租賃原則對新買受人主張租約繼續有效？
• 房東強行要求搬出或擅自進入租屋時，承租人有何法律救濟手段？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用之義務
• 民法第440條 — 承租人欠租之催告
• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 刑法第304條 — 強制罪
• 土地法第99條 — 押租金之規定

四、法律分析

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即「買賣不破租賃」原則，為我國租賃法制中保障承租人權益之核心規定。本案房東欲出售房屋，依法不得以此為由要求承租人於租約期間內搬出。即使房屋已出售，新買受人亦須承受原租約之全部條件，承租人有權繼續居住至租期屆滿。

關於契約中「提前終止需11個月前通知」之條款，本案租期僅一年，若依此條款計算，需在簽約後第一個月即提出終止通知，此約定是否合理有待商榷。然而，即使此條款有效，房東亦僅入住四個月即要求搬出，顯然未遵守自己契約所定之通知期限，房東自身已構成違約。依最高法院96年度台上字第128號判決意旨，定期租賃契約於期限未屆滿前，出租人非有法定事由（如承租人欠租、違法使用等），不得片面終止契約。

若房東採取強硬手段，例如未經同意擅自進入租屋處、斷水斷電或以其他方式逼迫搬遷，承租人得報警處理。房東未經同意進入可構成刑法第306條侵入住居罪；以強暴脅迫手段逼迫搬遷，可構成刑法第304條強制罪。承租人應堅守自身權利，依法拒絕不合理之搬遷要求，並可向鄉鎮市區公所申請調解，或逕向法院提起訴訟主張權利。

五、結論與建議

結論：房東不得以出售房屋為由要求承租人於租約期間內搬出。依買賣不破租賃原則，租約對新買受人繼續有效，承租人有權拒絕搬出並繼續居住至租期屆滿。

1. 明確以書面（存證信函）向房東表達依法拒絕搬出之立場，援引民法第425條買賣不破租賃原則。
2. 繼續按時繳納租金，避免給予房東以欠租為由終止契約之機會，並保留繳租證明。
3. 若房東未經同意擅自進入租屋處，立即報警處理並保留報案紀錄。
4. 若房東斷水斷電或以其他手段逼迫搬遷，可向法院聲請假處分或向消保會申訴。
5. 向區公所調解委員會申請調解，要求房東履行租約至期滿。
6. 若雙方協商後同意提前解約，應要求房東支付搬遷補償金及退還全額押金。
7. 保留租賃契約正本及所有與房東溝通之書面紀錄，以備日後可能之訴訟使用。