房東換人時租約是否仍須履行

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人之房東為某建商公司，該建商通知承租人已將房屋產權出售予另一建商公司，要求承租人與新建商重新簽約。承租人之租約尚餘四個月，擔心兩家建商之間的金錢交接（尤其是押金）可能出現問題。承租人知悉買賣不破租賃之規定，但不確定是否仍須繼續履行租約，或可以此為由要求解約而不構成違約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權移轉後，原租賃契約是否對新所有權人繼續有效（買賣不破租賃）？
• 承租人是否有義務與新房東重新簽訂租約，或原租約自動由新房東承受？
• 原房東收取之押金，於產權移轉後應由何人負返還義務？
• 承租人得否以房東換人為由主張終止租約而不構成違約？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃期限
• 土地法第99條 — 押租金之限制
• 民法第297條 — 債務承擔之通知

四、法律分析

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即「買賣不破租賃」原則。本案原房東（建商公司）將房屋出售予新建商後，原租賃契約依法由新所有權人承受，新房東取代原房東之地位，承受原租約之全部權利義務，包括於租期屆滿後返還押金之義務。因此，承租人無須另行簽訂新租約，原租約繼續有效。

然而，民法第425條第2項規定，前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本案租期為一般住宅租賃（剩餘四個月），即使未經公證，仍受買賣不破租賃原則之保護。依最高法院48年台上字第1065號判例意旨，新所有權人承受原租約後，出租人之地位即移轉予新所有權人，原出租人脫離租賃關係。

關於承租人擔心之押金問題，依實務見解（臺灣高等法院103年度上字第456號判決），押金返還義務隨出租人地位之移轉而由新所有權人承受。換言之，即使原房東未將押金移交予新房東，承租人仍得於租期屆滿後向新房東請求返還押金。新舊房東之間押金之交接屬其內部關係，不影響承租人之權利。至於承租人能否以房東換人為由不履行租約，答案為否——租約仍然有效，承租人片面不履行仍構成違約。

五、結論與建議

結論：依買賣不破租賃原則，原租約由新房東承受，承租人不得以房東換人為由拒絕履行租約，否則構成違約。新房東承擔押金返還義務，承租人之權利不因產權移轉而受影響。

1. 確認新房東已完成產權登記，取得新房東之公司名稱、統一編號及聯絡方式。
2. 向新房東書面確認其已承受原租約之全部條件（租金、租期、押金金額等）。
3. 要求原房東提供押金已移交予新房東之書面證明，或新房東出具押金承擔確認書。
4. 繼續依原租約條件履行義務（按時繳付租金），但租金應繳付予新房東。
5. 無須重新簽約，惟若新房東提出簽訂書面確認書（非變更條件），簽署無妨。
6. 保留原租約正本、押金收據及繳租紀錄等文件，以備日後爭議之用。
7. 如與新房東產生糾紛，可向區公所調解委員會申請調解。