提前退租之押金返還問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人之租約期限至當年六月底，但因家中發生變故，必須提前退租搬離。租約中並未約定提前退租應支付之違約金金額，僅載明提前終止合約需經雙方同意。承租人擔心在此情況下提前解約是否能取回當初繳納之押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約約定提前終止需雙方同意，承租人片面提前退租時之法律效果為何？
• 契約未約定違約金條款時，房東得否以押金充作違約賠償？其合理金額為何？
• 押金之法律性質為擔保金或違約金？租約終止後房東應否返還？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃期限之約定
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 土地法第99條 — 押租金不得超過兩個月租金
• 民法第252條 — 違約金過高之酌減

四、法律分析

首先須釐清押金之法律性質。依土地法第99條規定，擔保金（押金）之性質為擔保承租人於租賃關係中之各項義務履行，包括租金給付、損害賠償等。押金本質上並非違約金，租約終止且承租人無積欠租金或損害賠償時，房東應全額返還押金。因此，即使承租人提前退租，房東亦不得逕行沒收全部押金，僅得就實際損害自押金中扣抵。

本案租約雖約定提前終止需經雙方同意，但並未約定違約金條款。在無違約金約定之情況下，承租人片面提前退租，房東僅得依民法第226條請求因可歸責於承租人事由所致之實際損害賠償。所謂實際損害，通常指房東因承租人提前退租而需另覓新租客期間之租金損失。依最高法院106年度台上字第224號判決意旨，損害賠償以實際受損為限，不得逾越實際損害範圍。實務上，提前退租之賠償行情約為一個月租金，視押金金額及剩餘租期長短而定。

建議承租人先與房東協商提前退租事宜，盡可能取得房東之書面同意。若房東同意提前解約，則押金應全額返還（扣除積欠費用後）。若房東不同意，承租人仍得片面終止租約，但應以相當於一個月租金之金額作為合理賠償，超出此範圍之押金扣抵則可能過高。

五、結論與建議

結論：契約未約定違約金時，房東不得任意沒收全部押金。提前退租之合理賠償約為一個月租金，超出部分之押金應予返還。建議先與房東協商，如無法達成合意可循調解途徑處理。

1. 儘早以書面（存證信函或訊息）通知房東提前退租之意願及原因，展現誠意。
2. 詳細檢視租約內容，確認是否有其他關於提前終止之約定或條件。
3. 與房東協商退租條件，嘗試以賠償一個月租金作為和解方案。
4. 協助房東尋找新租客（如在社群張貼轉租資訊），以減少房東之實際損失。
5. 如房東拒絕退還押金或要求不合理之賠償，可向區公所調解委員會申請調解。
6. 退租時做好房屋點交紀錄，拍照存證房屋現況，避免房東藉口扣除修繕費用。
7. 保留所有與房東之溝通紀錄，作為日後爭議處理之證據。