出租人遲未修繕且未誠實告知之租約效力

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人承租雅房，房東簽約時承諾提供網路，但入住半年以來網路始終未修好。寒流期間公用瓦斯熱水器壞掉，房東拖延約一個月才修繕，期間承租人須外出洗澡。此外，房東看房時表示不與房東同住，但簽約付款後才發現實際需與房東及其家人同住。房東曾口頭承諾若有特殊情況可不必提前一個半月通知搬家，但當承租人欲搬離時，房東以書面契約中的提前通知條款主張承租人違約並揚言提告。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東承諾提供之設備長期未修繕，是否已構成違反出租人修繕義務之違約事由？
• 房東看房時隱瞞需與房東同住之事實，承租人得否主張受詐欺而撤銷意思表示？
• 口頭承諾（特殊情況免提前通知）與書面契約（須提前1.5個月通知）衝突時，效力如何認定？
• 出租人違約在先，承租人拒付租金是否構成對承租人之違約？
• 承租人得否以出租人違約為由終止租約，而不負提前通知之義務？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用之義務
• 民法第424條 — 因租賃物瑕疵危害健康安全之終止權
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 出租人不為修繕時承租人之終止權
• 民法第441條 — 承租人之租金給付義務

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房東承諾提供網路卻半年未修復、公用熱水器於寒流期間故障拖延一個月方修繕，均已違反出租人之修繕義務。依民法第430條規定，租賃物之修繕，出租人於相當期限內不為修繕者，承租人得終止契約。因此，房東已構成違約事由在先，承租人有權據此終止租約。

關於房東隱瞞同住事實之問題，承租人看房時房東明確表示不與房東同住，實際上卻需與房東及家人共用空間，此涉及民法第92條因詐欺而為意思表示之問題。是否與房東同住為影響承租決定之重要事項，房東故意隱瞞此事實使承租人陷於錯誤而簽約，承租人得於知悉後一年內撤銷其意思表示。至於口頭承諾之效力，依民法第153條，契約之成立不以書面為要件，口頭承諾亦具法律效力，惟舉證上較為不利。

就拒付租金之問題，承租人不宜逕行拒付全部租金，因租金給付義務與出租人修繕義務並非完全對等之同時履行抗辯關係。惟承租人得主張因出租人未提供約定設備致租賃物不合於使用目的，依民法第435條請求減少租金。綜合而言，房東多項違約事由在先，承租人終止租約具有正當事由，房東不得要求違約賠償。建議當事人向消保會申訴或向區公所申請調解。

五、結論與建議

結論：房東長期未修繕承諾之設備且隱瞞同住事實，已構成多項違約事由。承租人得以出租人違約為由終止租約，房東不得據此主張承租人違約或要求賠償。

1. 以存證信函正式通知房東，載明房東之各項違約事實（未修繕網路、熱水器延遲、隱瞞同住），並依法終止租約。
2. 保留網路未修復、熱水器故障之相關證據，如與房東之對話紀錄、維修通知截圖等。
3. 蒐集房東看房時表示不與房東同住之相關證據（如廣告文案、訊息紀錄）。
4. 就口頭承諾部分，嘗試蒐集證人或訊息紀錄等佐證。
5. 向行政院消費者保護會提出申訴，或向區公所調解委員會申請調解。
6. 如房東提告，積極應訴並主張房東違約在先，同時可反訴請求退還押金及因熱水器故障期間外出洗澡之額外費用。
7. 未來租屋時，重要條件應以書面載明於契約中，口頭承諾應即時以訊息方式留下書面紀錄。