房東擅自丟棄房客財物之法律責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房客，其房東在未經當事人同意之情況下，將當事人之個人財物搬出並丟棄於路邊。房東事後約一小時方才通知當事人，導致當事人到場時財物已遭受嚴重損失。當事人欲向房東主張損害賠償，但不確定應循何種法律途徑救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東未經房客同意擅自進入租屋處搬出財物，是否構成刑法第306條侵入住居罪？
• 房東將房客財物丟棄路邊致財物毀損滅失，是否構成刑法第354條毀損罪？
• 房客就財物損失得否依民法第184條侵權行為請求損害賠償？賠償範圍如何認定？
• 房東之行為是否亦構成租賃契約之債務不履行（違反保持租賃物合於使用之義務）？

三、相關法條

• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 刑法第354條 — 毀損器物罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第196條 — 物之毀損之損害賠償方法
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用之義務
• 民法第432條 — 承租人保管義務與出租人之相對義務

四、法律分析

房東在租賃期間內未經房客同意擅自進入租屋處，涉及刑法第306條侵入住居罪。依實務見解（最高法院108年度台上字第2475號判決），房東雖為房屋所有權人，但租賃關係存續中，房客對租屋處享有排他性之使用權，房東不得任意進入。房東將財物搬出丟棄於路邊，致財物因風吹日曬或遭人取走而毀損滅失，另涉嫌刑法第354條毀損器物罪。上述兩罪均為告訴乃論之罪，房客應於知悉犯人時起六個月內提出告訴。

在民事責任方面，房東之行為構成民法第184條第1項前段之侵權行為，房客得請求因財物毀損滅失所受之損害賠償。依民法第196條規定，不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。損害賠償之計算，原則上以物品之現值（扣除折舊後之價值）為準，非以購入原價計算。房客應盡可能提出購買證明、照片或其他足以證明物品種類及價值之證據。

實務上建議之救濟途徑為：先至警局提出刑事毀損罪告訴，於偵查或審理程序中透過調解達成和解；如無法和解，可於檢察官起訴後提起刑事附帶民事訴訟，此方式免繳裁判費。若不欲走刑事程序，亦可逕行提起民事損害賠償訴訟，惟須自行負擔舉證責任及裁判費用。

五、結論與建議

結論：房東擅自丟棄房客財物之行為同時構成刑事犯罪及民事侵權，房客得循刑事告訴及民事求償雙重途徑主張權利。建議優先提出刑事告訴，再於程序中爭取民事賠償。

1. 立即至管轄警局對房東提出刑事毀損罪及侵入住居罪之告訴（六個月告訴期間）。
2. 詳列遭丟棄或毀損之財物清單，包括品名、數量、購買日期及金額。
3. 蒐集財物損失之相關證據，如購買發票、商品照片、銀行刷卡紀錄等。
4. 保存房東通知搬遷之訊息紀錄、通話錄音或其他可證明房東行為之證據。
5. 於刑事程序中，透過檢察官或法院安排之調解程序爭取和解賠償。
6. 如刑事案件經起訴，於審理期間提起刑事附帶民事訴訟（免裁判費）。
7. 同時評估租賃契約之效力，如房東違約在先，可主張終止租約並請求返還押金。