簽約尚未入住可否要求退還押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某月中旬與房東簽訂租賃契約，已支付兩個月押金及一個月租金，約定起租日為次月初。惟當事人於起租日前數日通知房東因故無法承租，請求退還押金。房東拒絕協商，堅持扣除全部兩個月押金作為違約賠償，且拒接當事人電話，雙方無法達成共識。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約簽訂後尚未起租，承租人片面終止是否構成違約？
• 房東扣除全部兩個月押金是否屬於過高之違約金，得否請求酌減？
• 已繳納之一個月租金，於起租日前終止契約時是否應全額退還？
• 雙方對於提前終止租約之賠償金額無法達成合意時，有何救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力與返還規定
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金過高之酌減
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃期限之約定
• 土地法第99條 — 押租金不得超過兩個月租金之限制

四、法律分析

租賃契約於雙方意思表示合致時即成立生效，不以實際入住為要件。當事人於簽約後、起租日前通知房東不願繼續承租，在法律上構成承租人片面終止契約之違約行為。依民法第250條，當事人得預定債務不履行之損害賠償，若契約中有違約金條款，則依約定處理；若無特別約定，則依實際損害計算賠償金額。

關於押金性質，依土地法第99條規定，擔保金（押金）不得超過兩個月租金總額，其性質為擔保承租人履約之用。押金並非違約金，房東於租約終止後應返還押金，僅得就實際損害扣抵。依最高法院109年度台簡上字第19號判決意旨，違約金是否過高，法院得依民法第252條規定予以酌減。實務上，承租人於起租前解約之賠償行情約為一個月租金，房東逕行扣除全部兩個月押金，可能被認定為過高。

至於已預繳之一個月租金部分，因當事人尚未使用房屋，房東並未提供租賃物供使用收益，依不當得利法則（民法第179條），房東應返還該筆租金。當事人可先向行政院消費者保護會提出申訴，或向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，以較低成本之途徑爭取合理退還金額。

五、結論與建議

結論：租約已成立生效，起租前片面解約構成違約，惟房東扣全部兩個月押金恐屬過高。依實務行情，賠償約一個月租金為合理，已預繳之租金因未使用應全額退還。

1. 以書面（存證信函）正式通知房東終止租約，並請求返還溢扣之押金及已繳租金。
2. 檢視租賃契約內容，確認是否有提前終止或違約金之特別約定條款。
3. 向行政院消費者保護會提出租屋糾紛申訴，請求協助調處。
4. 向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，具法律效力且免費。
5. 如調解不成，可向法院提起小額訴訟（標的金額10萬元以下），請求返還溢扣押金。
6. 保留所有繳款收據、匯款紀錄、通話紀錄及訊息截圖等證據。
7. 未來簽約前審慎評估承租意願，並注意契約中關於提前終止之條款。