租屋發現壁癌是否未盡承租人告知義務

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人在租屋期間初期發現浴室牆壁有輕微浮起現象，當時以為屬正常使用狀況而未特別留意。數週後返家發現牆壁已出現脫落及壁癌情形，隨即拍照通知房東處理。經水電師傅查看，判定壁癌係因房東自行加裝之木窗導致洗澡水滲入所致。租約到期交還房屋後，房東主張承租人發現牆壁異常時未即時通知，未盡注意及告知義務，揚言提告求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人對牆壁輕微浮起現象未即時通報房東，是否違反民法第437條之通知義務？
• 壁癌之成因既為房東自行加裝設備所致，承租人是否仍須分擔損害賠償責任？
• 房東就出租房屋之結構瑕疵，是否負有民法第423條之修繕義務？
• 承租人所負善良管理人注意義務之範圍是否及於判斷牆壁浮起為壁癌前兆？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於約定使用之義務
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第437條 — 承租人發現修繕必要時之通知義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第217條 — 與有過失之損害賠償減免

四、法律分析

依民法第437條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求償還。同條第2項規定，承租人對於修繕之必要怠於通知，致出租人不能及時修繕者，承租人就擴大之損害應負賠償責任。然而，本案承租人對牆壁「輕微浮起」之現象，在未具備專業知識的情況下，合理判斷為正常使用狀況，尚難苛求一般承租人能預見此為壁癌前兆。

更重要的是，壁癌之根本原因經專業水電師傅判定為房東自行加裝木窗之結構瑕疵導致滲水。依民法第423條，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用收益之狀態。房東自行加裝設備造成房屋結構瑕疵，已違反出租人之修繕維護義務，此屬房東應負責之範圍。參照臺灣高等法院106年度上易字第889號判決意旨，房屋之自然損耗及結構性問題應由出租人負擔，承租人僅就可歸責於己之損害負責。

綜上，本案壁癌發生之根本原因為房東施工瑕疵，承租人於發現壁癌後已迅速通知房東處理，其注意義務之履行尚稱合理。即便認為承租人對輕微異常有通知義務之疏忽，依民法第217條與有過失之規定，頂多僅能減輕出租人之賠償金額，且因金額通常甚小，房東實際提訴之可能性不高。

五、結論與建議

結論：壁癌係因房東自行加裝木窗之施工瑕疵所致，主要責任歸屬於房東。承租人對牆壁輕微浮起未能辨識為壁癌前兆，尚在一般人合理注意程度範圍內，原則上無須負擔賠償責任。

1. 保留水電師傅判定壁癌成因為房東加裝木窗所致之相關紀錄或書面報告。
2. 整理當初發現壁癌後拍照通知房東之時間軸及對話紀錄截圖。
3. 若房東正式提告或寄發存證信函，建議冷靜應對，依事實回覆並保留相關證據。
4. 如收到法院通知，務必按期出庭應訊，主張壁癌非因承租人使用不當所致。
5. 可向區公所調解委員會申請調解，以較低成本之方式處理糾紛。
6. 未來租屋時，建議入住前詳細拍照記錄房屋現況，並將房屋瑕疵書面告知房東存檔。