鄰居漏水導致牆面受損之損害賠償請求

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住之公寓大廈，因鄰戶廁所發生漏水及積水情形，導致當事人住處同一面牆壁出現斑駁、脫漆等損害。經查該鄰戶為租客，當事人並不知悉該房屋所有權人之身分。當事人因此面臨如何在不知屋主身分之情況下，透過法律途徑主張損害賠償之困境。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 在不知悉鄰戶房屋所有權人身分的情況下，能否提起民事損害賠償訴訟？
• 鄰戶漏水致牆面受損，應向租客或房屋所有權人主張侵權行為損害賠償？
• 房屋所有權人對其房屋漏水問題是否負有民法第191條之工作物所有人責任？
• 當事人得否透過訴訟程序向戶政機關調閱鄰戶屋主之個人資料？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償之一般規定
• 民法第191條 — 工作物所有人之損害賠償責任
• 民法第196條 — 物之毀損之損害賠償範圍
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第437條 — 承租人之通知義務
• 土地法第34條 — 共有土地處分之規定

四、法律分析

鄰戶漏水致當事人牆面受損，性質上屬於民法第184條第1項前段所定之侵權行為，即因故意或過失不法侵害他人權利，應負損害賠償責任。此外，依民法第191條規定，建築物或其他工作物之所有人，對於因設置或保管有欠缺致他人權利受損害者，負賠償責任，除非能證明其對於防止損害之發生已盡相當注意。因此，鄰戶房屋所有權人對其房屋管線之維護負有法律義務，漏水問題若因管線老舊或設置瑕疵所致，屋主應負工作物所有人之無過失推定責任。

關於不知屋主身分之問題，依最高法院97年度台抗字第9號裁定意旨，原告得先以已知之對象（即租客）為被告提起民事訴訟，嗣後再以裁定向地政事務所或戶政事務所調閱該址房屋所有權人之相關資料，於查得屋主身分後聲請追加或變更被告。實務上，法院通常會核發調查令，協助當事人查明真正應負責之人。此外，當事人亦得先至地政事務所申請土地建物登記謄本，直接查閱該不動產之所有權人資訊，此為公開資訊，任何人均得申請。

值得注意的是，若漏水原因係租客使用不當所致，則租客本身亦可能成為侵權行為之加害人。而若漏水係因房屋結構或管線老舊問題，則主要責任應歸屬於房屋所有人。實務上法院常委託鑑定機關就漏水原因進行鑑定，以釐清責任歸屬。損害賠償範圍包括牆面修復費用、因漏水所生之其他財產損害，以及必要之鑑定費用等。

五、結論與建議

結論：即使不知鄰戶房屋所有權人身分，當事人仍可透過法律途徑主張損害賠償。建議先至地政事務所查閱建物登記謄本確認屋主身分，再依民法侵權行為規定請求修繕費用及相關損害賠償。

1. 先至地政事務所申請鄰戶建物登記第二類謄本，查明房屋所有權人姓名及住址。
2. 拍攝牆面受損現況照片及影片，詳細記錄漏水時間、範圍等證據。
3. 委請專業防水工程人員就漏水原因及修復費用出具書面估價報告。
4. 先以存證信函通知鄰戶租客及房屋所有權人限期修繕，並保留副本作為日後訴訟證據。
5. 如協商不成，得向區公所調解委員會申請調解，或向管轄法院提起民事侵權損害賠償訴訟。
6. 若屬公寓大廈，可同時向管理委員會反映，請求協助處理共用管線問題。
7. 注意民法第197條侵權行為損害賠償之2年消滅時效，應儘速採取法律行動。