土地連同房屋被人侵占之法律救濟途徑

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親於民國七十二年購買一筆土地連同房屋，並登記於父親名下，持有比例為百分之百，無共同持有之問題。約民國七十八年，家族中一名長輩之配偶住進該屋並在內經營神壇，其後雙方發生不愉快，土地所有人多次請求對方搬離均未獲回應。由於年代久遠，相關長輩均已過世。所有權人已向地政機關查證產權狀況，持有土地權狀及房屋稅籍證明，亦完成鑑界及房屋保存登記，現欲透過法律途徑收回土地及房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 所有權人得否依民法第767條請求占有人返還土地及房屋？占有人有無主張時效取得之可能？
• 占有人之行為應成立刑法上之竊占罪或侵占罪？兩者有何區別？
• 民事訴訟與刑事告訴應如何搭配運用？何者為較有效之策略？
• 所有權人得否請求占有人給付歷年相當於租金之不當得利？請求範圍及時效為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權、妨害排除及防止請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第126條 — 五年短期消滅時效（租金等定期給付）
• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊占罪
• 民法第769條 — 動產時效取得（不動產為第772條準用）
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類

四、法律分析

依民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。本案土地及房屋均登記於當事人父親名下，產權明確無爭議，占有人並無任何租賃契約或其他合法占有權源，構成無權占有。所有權人得提起民事訴訟，請求占有人遷讓房屋並返還土地。此外，依民法第179條規定，占有人無法律上原因而使用他人不動產，構成不當得利，所有權人得請求相當於租金之不當得利。依民法第126條規定，此項請求之時效為五年，故得回溯請求五年之不當得利。

關於刑事責任，須區分「侵占罪」與「竊占罪」。侵占罪（刑法第335條）係指持有他人之「動產」而易持有為所有之行為，客體限於動產。本案占有人係占用他人之不動產，應成立「竊占罪」（刑法第320條第2項），即意圖為自己不法之利益而竊占他人之不動產。惟須注意，竊占罪之追訴權時效為二十年（最重本刑五年以下有期徒刑），而占有人自民國七十八年即占用至今已逾三十年，追訴權時效可能已完成。最高法院66年台上字第3118號判例指出，竊占罪為即成犯，於竊占行為完成時犯罪即成立，追訴權時效自完成竊占之日起算。

因此，建議以民事訴訟為主要救濟途徑。民事上所有物返還請求權不因時間經過而消滅（所有權不適用消滅時效），所有權人隨時得訴請返還。至於占有人是否可能主張時效取得地上權，依民法第772條準用第769條規定，須以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年以上，並向地政機關申請登記。若占有人未曾申請地上權登記，則不成立時效取得。實務上取得確定判決後即可聲請強制執行，命占有人遷出。

五、結論與建議

結論：所有權人產權明確，得依民法第767條提起民事訴訟請求占有人返還不動產，並得回溯五年請求不當得利。刑事竊占罪因年代久遠可能已逾追訴時效，建議以民事訴訟為主要策略。

1. 先寄發存證信函正式通知占有人限期搬離，並載明將依法追究民刑事責任。
2. 儘速向管轄法院提起民事訴訟，請求依民法第767條返還土地及房屋，並併請求五年相當於租金之不當得利。
3. 備妥土地權狀、房屋稅籍證明、地籍圖、鑑界成果等產權文件作為訴訟證據。
4. 評估刑事竊占罪之追訴時效是否已完成，若仍在時效內，可同時提出刑事告訴作為談判籌碼。
5. 注意占有人是否曾向地政機關申請時效取得地上權，若有則須另行處理。
6. 取得確定判決後立即聲請強制執行，請求法院命占有人遷出並返還不動產。
7. 委請專業律師評估案件全貌，擬定民刑事並行之最佳訴訟策略。