合租室友寄存證信函要求搬離是否合法

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人自數年前起與兩名友人合租一處三房公寓，簽約當日因當事人有事未能到場，租約僅由另外兩名室友代表簽約，但房東知悉三人共同承租之事實。當事人每月將租金及水電分攤費用以現金交付其中一名室友統一匯款給房東，均有對話紀錄可證，從未拖欠費用。近日因生活習慣產生嫌隙，兩名室友主張當事人未與房東簽約，認為有權片面終止租約並要求搬離，更寄發存證信函要求當事人於一個月內搬出。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 室友是否有權代表房東片面終止租約並要求當事人搬離？
• 當事人雖未在租約上簽名，但房東知情且當事人實際居住並分攤費用，是否成立事實上之租賃關係？
• 當事人能否自行聯繫房東重新簽署租約以保障自身權益？
• 室友寄發之存證信函是否具有法律上強制搬離之效力？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義（諾成契約）
• 民法第422條 — 不動產租賃之期限推定
• 民法第443條 — 承租人之轉租限制
• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權（僅所有權人得主張）
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

首先，室友並非房屋所有權人亦非出租人，依法無權終止出租人與承租人間之租賃契約，更無權要求他人搬離。民法第767條之所有物返還請求權僅有所有權人得主張，室友寄發之存證信函不具法律上強制搬離之效力。除非室友係向房東承租後再轉租予當事人，構成轉租關係，此時室友作為轉租人始有終止轉租契約之權限。

關於當事人之法律地位，依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，不以書面為要件。本案房東知悉三人共同承租之事實，當事人實際居住並按月分攤租金及水電費用，有對話紀錄可證，可認為當事人與房東間已透過默示意思表示成立事實上之租賃關係。即使租約上未有當事人之簽名，依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者契約即成立，而房東收受包含當事人份額之租金且知悉三人居住之事實，足認雙方已有租賃之合意。最高法院73年度台上字第3572號判決亦指出，租賃契約之成立不以書面為必要，以口頭或默示方式均可成立。

當事人可主動聯繫房東確認租賃關係，並請求房東出面釐清。若房東確認當事人為共同承租人之一，則室友無權要求搬離。當事人亦可要求與房東另行簽署租約或將其名字加入現有租約中，以確保權益。若室友堅持騷擾或以不當方式迫使搬離，當事人可考慮報警處理或申請民事保護。

五、結論與建議

結論：室友並非出租人，無權片面終止租約或強制要求當事人搬離。存證信函不具強制效力。當事人與房東間因實際居住及分攤費用之事實已成立事實上租賃關係，享有承租人之法律地位。

1. 立即主動聯繫房東，確認租賃關係並說明目前室友間之糾紛情形。
2. 請求房東書面確認當事人為合法承租人之一，或另行簽署租約。
3. 保存所有繳納租金及水電費之對話紀錄、匯款紀錄等證據，證明事實上之租賃關係。
4. 回覆室友之存證信函，表明室友無權代表房東終止租約，僅房東有此權限。
5. 若室友以不當行為（如更換門鎖、丟棄物品）迫使搬離，可報警處理或向法院聲請假處分。
6. 考慮與房東及室友三方協商，尋求和平解決方案，如調整房間分配或約定搬離時間。
7. 諮詢專業律師評估是否需採取法律行動保障居住權益。