房客欠繳房租聯繫不到人之處理方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東與承租人簽訂經法院公證之租賃契約，租期為兩年。承租人自租期開始約九個月後即未再支付租金，房東多次催繳均遭已讀不回且完全無法聯繫。房東已寄發存證信函催告限期繳清積欠租金，否則將依法終止租約，惟至今仍未收到任何回應。房東曾嘗試向法院聲請強制執行，但因租約尚未到期而遭駁回，目前承租人已積欠達四個月租金（含保證金抵扣），房東對於租約未到期前如何處理此糾紛感到困惑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 經公證之租賃契約於租約期限尚未屆滿時，房東能否逕行聲請強制執行請求承租人遷讓房屋？
• 承租人積欠租金達兩個月以上，房東是否已取得終止租約之法定事由？
• 承租人失聯無法進行調解時，房東應採取何種法律程序處理？
• 房東得否於終止租約後請求承租人給付相當於租金之不當得利？
• 存證信函之催告是否已符合民法第440條定期催告之要件？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告與終止租約
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後之返還義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 民法第767條 — 所有物返還請求權

四、法律分析

依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。同條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項規定終止契約。本案承租人積欠租金已達四個月，且房東已寄發存證信函催告繳納，符合法定終止要件。

關於經公證之租約能否直接聲請強制執行之問題，依強制執行法第4條第1項第4款規定，經公證人公證並載明應逕受強制執行者，得為執行名義。然而，公證書之執行範圍通常限於「給付金錢」之請求（如租金給付），至於「遷讓房屋」之請求，須以公證書有載明承租人於租期屆滿或終止後應遷讓為前提。若公證書未載明此項，則仍須透過民事訴訟取得判決後方得執行。最高法院97年度台抗字第55號裁定亦指出，公證書之執行力範圍應嚴格依公證內容認定。

本案房東於租約未到期前即聲請強制執行遭駁回，應係因尚未合法終止租約。建議房東應再次寄發存證信函，明確表示依民法第440條終止租賃契約，終止後即可提起民事訴訟請求遷讓房屋。同時，依民法第179條規定，承租人於租約終止後繼續占有房屋，房東得請求相當於租金之不當得利。由於承租人失聯，訴訟程序中法院可依民事訴訟法公示送達之規定進行送達，不因被告失聯而無法進行訴訟。

五、結論與建議

結論：承租人積欠租金達四個月且經催告仍未繳納，房東已取得終止租約之法定事由。經公證之租約在租約未到期且未終止前，無法直接聲請強制執行遷讓房屋。房東應先合法終止租約，再透過民事訴訟取得遷讓判決後聲請強制執行。

1. 立即再次寄發存證信函，明確載明「依民法第440條終止租賃契約」之意思表示，並保留郵局回執作為送達證明。
2. 終止租約後儘速向管轄法院提起民事訴訟，請求承租人遷讓房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利。
3. 若承租人仍失聯無法送達，可聲請法院依民事訴訟法第149條以下規定進行公示送達。
4. 若公證書載有逕受強制執行之條款，可就租金給付部分先行聲請強制執行承租人之財產。
5. 保留所有催繳紀錄、通訊紀錄截圖、存證信函回執等作為訴訟證據。
6. 取得確定判決後，向法院聲請強制執行，請求法院命承租人遷讓並交還房屋。
7. 諮詢專業律師評估是否有其他加速程序（如假處分）之可能性。