共有土地出售時地上建物所有人之優先承買權

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

數名土地共有人共同持有一筆商業用地，地上有數筆建築物，雙方原有租賃關係且約定租約到期後應拆屋還地並進行土壤檢測。租約屆滿後，建物所有人未依約拆除建物，聲稱需要時間申請相關手續，目前仍在營業中。有買方願意購買該共有土地，買賣契約約定簽約後應通知建物所有人是否行使優先承買權。土地共有人擔憂建物所有人雖主張優先購買卻拖延付款，質疑在對方違約在先的情形下，是否仍須通知其行使優先承買權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後承租人未拆屋還地，其占有是否構成不定期租賃，進而仍享有優先承買權？
• 土地法第104條所定優先承買權之適用前提為何？承租人違約是否影響其優先承買權？
• 土地共有人出售持分土地時，是否有義務通知地上建物所有人行使優先承買權？
• 若未通知建物所有人即完成買賣，該買賣契約之效力為何？

三、相關法條

• 土地法第104條 — 基地出賣時承租人之優先承買權
• 民法第426條之2 — 租用基地建築房屋之優先承買權
• 民法第451條 — 不定期租賃之成立
• 民法第455條 — 租賃物之返還義務
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分

四、法律分析

依土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。此處所稱之「承租人」，係指租賃關係仍存續中之承租人。因此，關鍵問題在於本案承租人於租約到期後未依約拆屋還地，其與土地所有人間之法律關係為何。依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

本案租約已明確約定「拆屋還地」，表示租期屆滿後出租人有收回土地之意思。若土地所有人在租約到期後未表示反對承租人繼續使用，可能成立不定期租賃，此時承租人仍享有優先承買權。但若土地所有人已表示反對（如發函催告拆屋還地），則不成立不定期租賃，租賃關係已消滅，承租人即不再享有土地法第104條之優先承買權。最高法院68年台上字第907號判例指出，優先承買權係以租賃關係存在為前提要件。

值得注意的是，即使承租人之優先承買權可能已消滅，為避免日後產生爭議，實務上仍建議通知建物所有人。若未通知而逕行出售，建物所有人日後若主張其優先承買權受侵害，可能提起訴訟請求確認買賣無效或主張損害賠償，造成買賣雙方之困擾。此外，依土地法第34條之1規定處分共有土地時，亦須注意其他共有人之優先承買權。建議土地所有人先釐清租賃關係是否已消滅，並以書面通知建物所有人限期回覆是否行使優先承買權，以保障自身權益。

五、結論與建議

結論：優先承買權之有無取決於租賃關係是否仍存續。若土地所有人於租約到期後已明確表示反對續租，則不成立不定期租賃，承租人可能已喪失優先承買權。然而為求法律安全，仍建議書面通知建物所有人並限期回覆。

1. 先確認租約到期後是否曾發函表示反對續租或催告拆屋還地，以判斷是否成立不定期租賃。
2. 若尚未發函，應立即寄發存證信函表示終止租賃關係並催告限期拆屋還地。
3. 以書面通知建物所有人土地出售之條件，並限定合理期間（通常十日至十五日）回覆是否行使優先承買權。
4. 買賣契約中加入「如建物所有人主張優先承買權而影響交易，雙方得解除契約」之保障條款。
5. 同時處理拆屋還地之訴訟程序，以強化土地所有人之法律地位。
6. 諮詢專業律師就優先承買權之通知程序及租賃關係之認定進行完整評估。