土地買賣應繳納之相關稅費

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人計畫進行土地買賣交易，欲瞭解成交前後應繳納之各項相關稅費。由於土地買賣涉及之稅費種類繁多，且因買方或賣方身分不同而有差異，當事人希望事先掌握完整稅費資訊，以利評估交易成本並妥善規劃資金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 土地買賣中賣方應負擔之稅費項目為何？土地增值稅如何計算？
• 土地買賣中買方應負擔之稅費項目為何？契稅及登記規費如何計算？
• 房地合一所得稅之適用條件為何？持有期間對稅率有何影響？
• 買賣雙方得否約定變更稅費之法定負擔歸屬？

三、相關法條

• 土地法第30條 — 土地買賣之稅費負擔
• 土地稅法第28條 — 土地增值稅之課徵
• 所得稅法第4條之4 — 房地合一課徵所得稅
• 土地登記規則第65條 — 登記規費之繳納
• 民法第345條 — 買賣契約之定義
• 土地法第73條 — 土地權利變更登記

四、法律分析

土地買賣涉及之稅費可分為賣方負擔與買方負擔兩大類。就賣方而言，最主要之稅費為土地增值稅，依土地稅法規定，土地所有權移轉時，應按土地漲價總數額課徵土地增值稅，稅率依漲價倍數分為20%、30%、40%三級累進稅率，但自用住宅用地得適用10%之優惠稅率（一生一次）。此外，若土地係於2016年1月1日以後取得者，賣方尚須繳納房地合一所得稅，稅率依持有期間長短而異，持有不滿兩年者稅率45%，超過兩年未滿五年者35%，超過五年未滿十年者20%，超過十年者15%。

就買方而言，若買賣標的包含建物，應繳納契稅（稅率為核定契價之6%）。純土地買賣不課契稅。此外，買方應繳納印花稅（按契價千分之一）、土地登記規費（按申報地價千分之一）及書狀費。買賣雙方並應就地價稅及房屋稅依過戶日按日比例分擔。實務上，土地買賣通常透過地政士（代書）辦理，地政士費用亦為交易成本之一部分，一般由買方負擔。

值得注意的是，雖然各項稅費依法有其法定負擔人，但買賣雙方得於契約中約定由他方負擔部分稅費，此等約定僅於當事人間發生效力，不影響稅捐機關對法定納稅義務人之課稅權。最高法院50年台上字第1146號判例即指出，約定由買方負擔賣方應繳之土地增值稅，此為當事人間之內部約定，稅捐機關仍得向法定納稅義務人即賣方課徵。

五、結論與建議

結論：土地買賣涉及多項稅費，賣方主要負擔土地增值稅及可能之房地合一所得稅，買方主要負擔契稅、印花稅及登記規費。建議事先詳細計算各項稅費，將其納入交易成本評估。

1. 於簽約前向地政事務所或稅捐處查詢土地之公告現值及前次移轉現值，以估算土地增值稅金額。
2. 確認土地取得時間，判斷是否適用房地合一所得稅，並依持有期間計算可能之稅負。
3. 若符合自用住宅用地條件，評估是否申請土地增值稅優惠稅率（一生一次10%稅率）。
4. 於買賣契約中明確約定各項稅費之負擔歸屬，避免日後爭議。
5. 委託專業地政士辦理產權移轉登記及各項稅費申報，確保程序合法完備。
6. 保留所有稅費繳納收據及相關文件，以利日後再次移轉時計算成本。
7. 如交易金額較大，建議諮詢會計師或稅務專家進行稅務規劃，合法節稅。