簽約後屋況變更之買賣瑕疵問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一棟產權分割之二層透天厝一樓，買賣契約載明包含一樓空地。簽約前，主建物旁小空地上有以木板隔間成之儲藏室，與主建物相連，屬共用空間。然而在簽約後完稅過程中，二樓屋主在未通知任何人之情況下擅自將該木板隔間拆除，事後表示不知房屋已出售。當事人欲瞭解二樓屋主之行為是否違法，以及是否得向賣方或二樓屋主主張違約金或損害賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣契約載明包含一樓空地，該空地上之儲藏室是否當然為買賣標的之一部分？
• 二樓屋主擅自拆除共用儲藏室，是否構成毀損罪或侵權行為？
• 買方得否向賣方主張物之瑕疵擔保，請求減少價金或解除契約？
• 簡易木板搭建之儲藏室已使用多年，其價值如何認定？拆除後是否仍有求償實益？
• 產權分割透天厝之共用空間（如頂樓）應如何分配使用權？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之解除契約或減少價金請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第348條 — 出賣人應交付標的物並移轉所有權
• 民法第373條 — 買賣標的物危險負擔之移轉
• 刑法第353條 — 毀壞建築物罪
• 刑法第354條 — 毀損器物罪

四、法律分析

本案首應釐清買賣標的之範圍。買賣契約既已載明包含一樓空地，且該儲藏室坐落於該空地之上，則儲藏室應屬買賣標的之一部分。依民法第348條規定，出賣人有義務交付買賣標的物並移轉其所有權，故簽約後至交屋前，賣方仍負有保持標的物原狀之義務。儲藏室於完稅過程中遭拆除，可認定為賣方未能依約交付完整之買賣標的，構成物之瑕疵。

就買方對賣方之權利而言，依民法第354條及第359條規定，買受人得主張物之瑕疵擔保，請求減少價金。然而，該儲藏室僅為木板簡易搭建之構造物，使用年限已久，其客觀價值可能不高。最高法院77年台上字第1562號判決指出，減少價金之數額，應就買賣標的物之瑕疵，依交付時買賣標的物有無瑕疵之市場價差計算之。因此，實際可請求減少之價金可能有限。就二樓屋主之責任而言，其擅自拆除他人所有或共有之構造物，民事上構成侵權行為（民法第184條），應負損害賠償責任。刑事上，木板隔間之儲藏室若不構成建築物，僅可能成立刑法第354條毀損器物罪，但因該罪為告訴乃論，須於知悉犯人後六個月內提出告訴。

關於產權分割透天厝之共用空間使用問題，如頂樓通常被認定為共用部分，各樓層所有權人均有使用權。建議買方於交屋後與二樓屋主就共用空間之使用方式達成書面協議，以避免日後爭議。

五、結論與建議

結論：買方得向賣方主張物之瑕疵擔保請求減少價金，亦得向二樓屋主主張侵權行為損害賠償。惟因儲藏室為簡易木板搭建且已使用多年，實際可求償金額可能有限，建議優先以協商方式處理。

1. 詳閱買賣契約，確認標的物範圍是否明確包含該儲藏室及坐落空地，作為主張權利之基礎。
2. 蒐集簽約前儲藏室存在之證據，如現場照片、看屋紀錄、仲介之廣告文件等。
3. 與賣方協商減少部分價金，以補償儲藏室被拆除之損失。
4. 與二樓屋主協商，要求其負擔重建儲藏室之主要費用，或就空地未來使用方式達成書面協議。
5. 就頂樓等共用空間之使用權，與二樓屋主簽訂書面使用分配協議，明確各方權利義務。
6. 若協商不成，評估提起民事訴訟之成本效益，考量訴訟費用與可能獲得之賠償金額是否成比例。
7. 委任律師審閱買賣契約並評估是否有其他違約事由可資主張。