租約到期房客欠租拒搬之處理方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）之房屋租約已到期近三個月，房客在租約到期前後累計欠繳租金達十多個月。租約到期後房客以各種理由避不見面，拖延搬離。房東已寄發存證信函要求搬離及返還欠繳租金。房東考量訴訟程序可能耗時，欲詢問是否可與房客另訂合約，約定若房客於約定日期仍未搬離，房東得自行換鎖及清除遺留物品，藉此避免自行處理時觸犯法律。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後房客拒不搬離，房東得否自行換鎖或清除房客物品？其法律風險為何？
• 房東與房客另訂合約約定搬離條件及換鎖授權，該合約之法律效力為何？
• 房東應如何透過法律程序強制房客搬離？遷讓房屋訴訟之程序及時程為何？
• 房東得否同時請求房客給付欠繳租金及租約到期後之不當得利？
• 已寄發之存證信函是否足以作為日後訴訟之證據？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 刑法第354條 — 毀損器物罪
• 民事訴訟法第427條 — 簡易訴訟程序之適用

四、法律分析

租約到期後，依民法第455條規定，承租人應返還租賃物。房客拒不搬離，構成無權占有，房東得依民法第767條主張所有物返還請求權。然而，房東不得自力救濟，即不得自行換鎖、斷水斷電或搬移房客物品，否則可能觸犯刑法第306條侵入住居罪（因房客仍在占有使用中，房東擅自進入可能構成侵入）或第354條毀損器物罪，甚至可能構成刑法第304條強制罪。實務上，最高法院曾多次重申，房東雖為房屋所有權人，但在房客仍占有使用期間，不得擅自以強制方式驅離。

關於另訂合約之可行性，房東與房客若能達成協議，簽訂書面合約約定搬離期限及逾期換鎖清除之條件，在法律上原則有效。此類約定性質上類似於房客對房東之授權，即房客同意於逾期時授權房東進入房屋並處理遺留物品。惟須注意：第一，合約內容不得違反強制規定或公序良俗；第二，房客日後可能主張該合約係受脅迫或詐欺而簽訂，從而撤銷其意思表示；第三，實務上此類合約之執行仍可能引發爭議。因此，建議合約內容應經律師審閱，且簽約過程應全程錄音錄影以保存證據。

最穩妥之處理方式仍為提起民事遷讓房屋訴訟。因欠租金額及房屋相當月租金之不當得利通常在新臺幣五十萬元以下，多適用簡易訴訟程序，審理期間約三至六個月。取得勝訴確定判決後，得聲請法院強制執行，由執行法官指揮搬遷。此外，房東得同時請求房客給付欠繳租金及自租約到期後至實際搬離日止按月給付相當於租金之不當得利。

五、結論與建議

結論：房東與房客另訂合約約定換鎖清除條件在法律上原則可行，但執行風險仍高。建議房東同步提起遷讓房屋訴訟及請求給付租金之訴，取得法院判決後聲請強制執行，方為最有保障之處理方式。

1. 保留已寄發之存證信函回執聯，作為日後訴訟之催告證據。
2. 若能找到房客，嘗試協商簽訂搬離協議書，約定明確搬離期限、欠租清償方式及逾期處理條件，全程錄音錄影。
3. 協議書應委請律師審閱，確保條款內容合法有效且可執行。
4. 同時向法院提起民事遷讓房屋訴訟，併請求給付欠繳租金及相當於租金之不當得利。
5. 評估是否聲請假執行，以加速取回房屋之時程。
6. 在訴訟期間切勿自行換鎖、斷水斷電或搬移房客物品，以免觸犯刑法。
7. 取得勝訴確定判決後，持判決書向法院聲請強制執行，由法院執行搬遷程序。