房東無預警施工噪音之租賃權益保障

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為大夜班工作者，白天需要休息，租屋時已向仲介表明此需求。某日上午九時，租屋處一樓無預警開始施工，產生嚴重噪音。經向仲介反映，確認房東未事前通知仲介公司，施工預計兩日、每日上午九時至中午十二時，但實際施工至下午一時仍未停止。當事人欲瞭解是否得請求精神損害賠償，或要求提前退租且不被扣押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東未事先通知承租人即進行施工，是否違反出租人之附隨義務或誠信原則？
• 施工噪音是否構成對承租人居住安寧權之侵害，得否請求精神慰撫金？
• 承租人得否以租賃物不能達租賃目的為由，主張提前終止租約並請求返還押金？
• 施工僅歷時兩日，是否達到構成損害賠償或終止租約之門檻？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物
• 民法第424條 — 租賃物瑕疵危及安全健康時得終止契約
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第195條 — 侵害人格法益之精神慰撫金
• 民法第435條 — 租賃物一部不能使用時之租金減少
• 民法第148條 — 誠信原則

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。本案當事人於訂約時已明確告知為大夜班工作者、白天需休息，此等約定構成租賃契約之重要內容。房東未事先通知即於白天施工，使租賃物無法達到約定之使用目的，可認定為不完全給付，承租人得依民法第227條請求損害賠償。

然而，就精神慰撫金之請求而言，依民法第195條規定，須侵害他人身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，始得請求。最高法院92年台上字第164號判決意旨指出，居住安寧屬人格法益之一部分，惟須達「情節重大」之程度始得請求慰撫金。本案施工時間僅兩日，且主要於日間進行，法院可能認為尚未達到情節重大之程度，精神慰撫金之請求成功機率不高。

關於提前退租之可能性，依民法第424條規定，租賃物有瑕疵危及安全或健康者，承租人得終止契約。短期施工噪音通常不被認定為危及安全或健康之瑕疵，故以此條終止契約有一定難度。但承租人仍可援引民法第435條主張施工期間租金之減少，或與房東協商加入契約條款，約定日後施工應事先通知及補償方案，甚至協商提前終止租約之條件。實務上，若房東多次違反通知義務或施工嚴重影響居住品質，累積之事實可能構成終止租約之正當事由。

五、結論與建議

結論：房東未事先通知即施工雖違反誠信原則及出租人之附隨義務，但施工時間僅兩日，單就本次事件恐難達到請求精神慰撫金或強制終止租約之門檻。建議以協商方式處理，爭取租金減免或約定未來施工之通知義務。

1. 以書面（存證信函或通訊軟體訊息截圖）記錄房東未事先通知施工之事實，保留日後主張之證據。
2. 錄音或錄影保存施工噪音之實際情形，包括施工時間超出承諾範圍之證據。
3. 向環保局查詢施工噪音是否違反噪音管制法相關規定，必要時提出檢舉。
4. 與房東或仲介協商施工期間之租金減免，以補償無法正常使用租賃物之損失。
5. 要求房東於租約中增列施工通知義務條款，約定日後施工須提前通知並取得承租人同意。
6. 若房東拒絕協商或日後再次發生類似情形，可評估依民法第227條不完全給付或第435條租金減少之規定提起民事訴訟。
7. 考慮於當次租約到期後不再續約，另覓符合工作需求之租屋環境。