問題812：房子遭法拍

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

原先A屋過戶B朋友，但貸款都是A在繳納，但A有去增貸二胎,無能為力償還，導致被法拍，法拍後，法拍買的人留紙條在A屋說法拍後的錢有剩一百多萬，請原屋主去法院申請拿錢，但重點來了，名子是掛在B屋主的名字，B都沒繳納過那間任何錢，他也想分ㄧ杯羹，想拿走被法拍剩餘的錢！請問律師我該怎麼辦？那些錢是我媽辛苦繳的錢，我們都有留繳著錢的收據。B是我弟朋友！

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出賣人之物之瑕疵擔保責任範圍為何？
• 不動產遭法拍時，所有權人或共有人之救濟途徑為何？
• 抵押權之設定及實行要件為何？

三、相關法條

• 民法第860條 — 抵押權之定義
• 民法第861條 — 抵押權之效力
• 民法第873條 — 抵押權之實行
• 強制執行法第4條 — 執行名義
• 民法第345條 — 買賣契約之定義
• 民法第348條 — 出賣人之義務

四、法律分析

本案涉及「房子遭法拍」之法律問題。依民法第345條以下買賣之規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。出賣人就買賣標的物有瑕疵擔保責任。

就本案而言，實務上認為：您好，就您所述，雙方似有房屋借名登記事實，A可考慮提出終止借名登記之訴，有無訴訟空間可持相關事證與本所進一步討論。

不動產買賣涉及所有權之移轉，依民法及土地法相關規定，應經登記始生效力。出賣人就買賣標的物之瑕疵，負擔保責任。買受人於發現瑕疵時，應從速通知出賣人，並得依法請求減少價金或解除契約。

五、結論與建議

結論：關於「房子遭法拍」之問題，當事人應依相關法律規定主張權利，並建議諮詢專業律師以擬定最適當之法律策略。

1. 檢視買賣契約：詳細審閱買賣契約各項條款，確認雙方權利義務及違約責任。
2. 蒐集瑕疵證據：保全買賣標的物之瑕疵證據，包括照片、鑑定報告、通訊紀錄等。
3. 通知出賣人：依法從速通知出賣人關於標的物之瑕疵，以保全法定權利。
4. 評估求償金額：計算因瑕疵或違約所受之損害金額，作為求償依據。
5. 諮詢專業律師：建議委請專業律師協助評估案件勝算及最適當之訴訟策略。