附買回房屋遭設定抵押權之法律途徑解除

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人先前出售一棟房屋予他人，雙方訂有附買回之約定，保留當事人於一定期間內得以原價或約定價格買回之權利。嗣後當事人發現該房屋已遭買受人設定抵押權，且買受人表示須另行支付款項始願意解除該設定。當事人欲了解能否透過法律途徑強制要求對方解除抵押權設定，以確保其買回權之行使不受阻礙。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 附買回之約定是否限制買受人對不動產設定抵押權或其他物權負擔之權限？
• 買回權人行使買回權時，得否以訴訟方式請求法院判命買受人塗銷抵押權登記？
• 抵押權設定是否經買回權人同意？若未經同意，其法律效果為何？
• 買回權是否已辦理預告登記或其他公示方法？有無影響對抗第三人之效力？

三、相關法條

• 民法第379條 — 買回之效力（出賣人得以原價買回）
• 民法第380條 — 買回之期限（不動產五年、動產二年）
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀義務
• 土地法第79條之1 — 預告登記之要件與效力
• 民法第767條 — 所有物返還請求權及妨害除去請求權
• 民事訴訟法第244條 — 起訴之要件

四、法律分析

附買回係民法第379條至第383條所規定之制度，出賣人保留於一定期間內以原價買回已出售不動產之權利。買回權之法律性質，通說認為係形成權，一經行使即生回復買賣之效力。惟買回權僅為債權性質之權利，除非已辦理預告登記，否則不具對抗第三人之物權效力。因此，買受人在買回期間內設定抵押權予善意第三人，該抵押權在物權法上仍屬有效成立。

然而，買受人於附買回期間內設定抵押權，致買回權人行使買回權時無法取得無負擔之不動產，構成對買回權人之債務不履行。依最高法院見解，買回權人行使買回權後，買受人有義務將不動產回復至出賣時之狀態，即無抵押權等負擔之狀態。買回權人得向法院提起民事訴訟，請求判命買受人塗銷抵押權登記並辦理所有權移轉登記。此外，若買受人明知有附買回約定仍故意設定抵押權，可能構成故意違約，買回權人得併請求損害賠償。

實務操作上，建議買回權人在訴訟中一併聲請假處分，禁止買受人於訴訟終結前進一步處分或設定負擔於該不動產，以避免情況更加複雜。若抵押權人（第三人）係與買受人惡意串通設定虛偽抵押權，買回權人尚得依民法第87條主張通謀虛偽意思表示無效，或依民法第244條行使撤銷權。關鍵在於舉證抵押權設定之真實性及第三人之善意或惡意。

五、結論與建議

結論：買回權人得透過民事訴訟請求買受人塗銷抵押權設定並辦理所有權移轉登記。買受人於附買回期間擅自設定抵押權構成債務不履行，買回權人之訴訟有相當勝訴空間。

1. 確認買回期限是否仍在有效期間內（不動產最長五年），儘速以存證信函正式行使買回權。
2. 向地政機關調閱不動產登記謄本，確認抵押權之設定內容、權利人及設定金額。
3. 調查抵押權之設定是否為真實借貸擔保或虛偽設定，蒐集相關證據。
4. 向法院提起民事訴訟，請求買受人塗銷抵押權登記及辦理所有權移轉登記，並一併聲請假處分。
5. 評估是否對抵押權人（第三人）一併提起訴訟，主張通謀虛偽意思表示無效或撤銷詐害債權行為。
6. 準備行使買回權所需之價金，於訴訟中證明有履行對待給付之誠意。
7. 未來辦理附買回交易時，應同步辦理預告登記以確保買回權之物權效力。