公同共有不動產部分共有人不同意出售之裁判分割

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與兩名家人共同持有一間房屋及一筆土地，三人為共有關係。當事人與其中一名家人均有意出售該不動產，但第三名共有人不同意出售，且實際占用該房屋居住，導致其他共有人無法使用。由於與不同意出售之共有人無法溝通協調，當事人欲了解是否可透過法拍或其他法律程序處分該不動產，以解決共有僵局。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 三人共有不動產，其中二人欲出售而一人反對，得否不經全體共有人同意逕行處分？
• 共有人得否提起裁判分割共有物訴訟？法院採原物分割或變價分割之判斷標準為何？
• 共有人之一占用共有房屋排除其他共有人使用，其他共有人得否請求排除侵害或請求相當租金之不當得利？
• 本案共有關係究屬公同共有或分別共有？不同共有型態對分割請求權之影響為何？

三、相關法條

• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法（原物分割、變價分割）
• 民法第828條 — 公同共有之規定
• 民法第767條 — 所有物返還及妨害排除請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築改良物之處分
• 強制執行法第4條 — 執行名義

四、法律分析

首先須釐清本案共有型態。若為分別共有，依民法第823條第1項，各共有人除法令另有規定或因物之使用目的不能分割者外，得隨時請求分割共有物。共有人不能以協議定分割方法者，得聲請法院裁判分割。此外，若為分別共有，依土地法第34條之1，共有土地或建築改良物之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，本案二人同意出售已達多數決門檻，可依此規定逕行處分。

若為公同共有（如因繼承而共有尚未辦理分割登記），則須先消滅公同共有關係始能分割。公同共有人得依民法第830條準用第823條之規定請求分割。法院裁判分割時，依民法第824條第2項，得斟酌共有物之性質、共有人之利害關係及經濟效用等，採原物分割或變價分割。就房屋而言，因其不可分之性質，法院多採變價分割，即判決拍賣後將價金依應有部分比例分配予各共有人。最高法院69年台上字第1831號判例指出，法院定共有物之分割方法，不受當事人主張之拘束。

至於共有人占用房屋排除他人使用之問題，其他共有人得依民法第767條第1項中段之妨害排除請求權，請求占用人容許其他共有人共同使用。並得依民法第179條請求占用人返還超過其應有部分使用利益之不當得利（相當於租金）。最高法院61年台上字第1799號判例肯認，共有人逾越其應有部分而為使用收益，他共有人得請求返還不當得利。建議可於分割訴訟中一併處理占用問題，提高訴訟效率。

五、結論與建議

結論：共有人之一反對出售且占用房屋，其他共有人得提起裁判分割共有物訴訟，法院可判決變價分割後拍賣分配價金。若為分別共有，亦可依土地法第34條之1以多數決方式處分。占用共有物部分得另請求不當得利。

1. 先確認不動產之共有型態（公同共有或分別共有），調閱土地及建物登記謄本，了解各共有人之應有部分。
2. 若為分別共有，評估是否依土地法第34條之1以多數決方式出售，此為較快速之處理途徑。
3. 若協議不成，向管轄法院提起分割共有物訴訟，由法院依職權決定分割方法。
4. 於訴訟中表明希望變價分割之意願，提供不動產市場行情供法院參考。
5. 一併請求占用之共有人返還超過應有部分使用收益之不當得利（以相當租金計算）。
6. 若判決變價分割確定，持判決向法院聲請強制執行拍賣不動產，並按應有部分比例分配拍賣所得。
7. 訴訟期間，考慮先行調解以節省時間成本，但須有對方不願協調之心理準備。