附買回約定之房屋遭擅自設定抵押權之救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人出售不動產時與買受人約定附買回條款，保留日後買回該房屋之權利。然而買受人未經當事人同意，擅自將該房屋設定抵押權予第三人。當事人發現後，買受人竟要求當事人另行支付一筆款項始願配合塗銷抵押權設定。當事人認為此舉形同敲詐，欲了解能否主張該抵押權設定無效、要求塗銷，以及有無法律途徑可以反制，以保障買回權人之權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買受人於附買回期間內擅自設定抵押權，該設定行為之效力為何？買回權人得否主張設定無效？
• 買回權人行使買回權時，得否請求買受人塗銷抵押權後始辦理所有權移轉登記？
• 買受人要求買回權人額外付款始願塗銷抵押權，是否構成恐嚇取財或強制罪？
• 附買回之約定是否已辦理預告登記？若無，買回權人之權利保障有何不同？

三、相關法條

• 民法第379條 — 買回之效力
• 民法第380條 — 買回之行使期間
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第860條 — 抵押權之定義
• 土地登記規則第141條 — 預告登記之效力
• 刑法第346條 — 恐嚇取財罪
• 土地法第79條之1 — 預告登記

四、法律分析

依民法第379條，出賣人保留買回權者，於買回期間內行使買回權時，買受人應返還其物。附買回約定屬債權契約，原則上僅在當事人間發生效力，對第三人不生拘束力。因此，買受人於附買回期間內將房屋設定抵押權予善意第三人，該設定行為在物權法上仍屬有效，買回權人不得逕行主張設定無效。惟若買回權已辦理預告登記（土地法第79條之1），則依土地登記規則第141條，登記名義人對該不動產所為之處分，與預告登記請求權人之請求權有妨礙者，不生物權效力，此時抵押權之設定不生效力。

在未辦理預告登記之情形下，買受人擅自設定抵押權，致買回權人行使買回權時無法取得無負擔之不動產，已構成債務不履行。買回權人得依民法第226條請求損害賠償，或主張買受人應先塗銷抵押權後始辦理所有權移轉登記，此為同時履行抗辯之運用。實務上，最高法院98年度台上字第1356號判決肯認，附買回之出賣人行使買回權時，得請求買受人將不動產回復至無負擔之狀態。

至於買受人要求額外付款始願塗銷抵押權，是否構成恐嚇取財罪（刑法第346條），需視具體情節而定。若買受人係以「不付錢就不塗銷、讓你買不回來」等方式脅迫，使買回權人心生畏懼而交付財物，可能符合恐嚇取財之構成要件。惟若僅係雙方就費用分擔之爭議協商，尚難逕認構成犯罪。建議買回權人先循民事途徑訴請塗銷抵押權登記，並評估是否一併提起刑事告訴。

五、結論與建議

結論：附買回房屋遭買受人擅自設定抵押權，若未辦理預告登記則該設定對善意第三人有效，但買受人已構成債務不履行。買回權人得透過民事訴訟請求塗銷抵押權並辦理所有權移轉登記，買受人索錢始願塗銷之行為視情節可能涉及恐嚇取財。

1. 確認買回權之行使期間是否仍在有效期限內，儘速以書面（存證信函）向買受人行使買回權。
2. 向地政機關調閱該不動產之登記謄本，確認抵押權設定之詳細內容（權利人、債權額、設定日期）。
3. 檢視原買賣契約中附買回之具體約定，確認有無禁止買受人設定負擔之條款。
4. 提起民事訴訟，請求買受人塗銷抵押權登記並辦理所有權移轉登記，或請求損害賠償。
5. 評估對方索錢之行為是否構成恐嚇取財，若有具體脅迫言詞，保留相關證據（對話紀錄、錄音等）並考慮提出刑事告訴。
6. 日後辦理附買回交易時，務必同時辦理預告登記，以防止買受人任意處分或設定負擔。