問題792：佔用他人土地之法律問題與處理方式

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲購買一處不動產標的，惟發現該建物後方約三坪面積佔用了他人之土地。當事人自有土地使用分區為丙種建築用地，而被佔用之鄰地用途別顯示為「暫未編定」。當事人詢問若購回該三坪鄰地是否可變更為建築用地，以及若鄰地所有人不同意出售，是否可強制要求拆除佔用部分之建物並返還土地。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建物佔用他人土地，土地所有權人得否請求拆屋還地？其法律依據為何？
• 暫未編定之非都市土地，購回後可否申請變更編定為建築用地？
• 佔用人是否得主張時效取得地上權或其他合法使用權源？
• 拆屋還地訴訟中，法院如何衡量雙方利益？是否有權利濫用之抗辯空間？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除妨害）
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用規定
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 土地登記規則第118條 — 時效取得登記之申請
• 都市計畫法第32條 — 土地使用分區管制

四、法律分析

就拆屋還地之風險而言，建物佔用他人土地屬無權占有，鄰地所有權人依民法第767條第1項前段，得請求返還土地，並依同條項中段請求排除妨害（即拆除佔用之建物）。實務上最高法院向來認為，所有權人行使物上請求權原則上不構成權利濫用，除非佔用人能證明拆除將造成社會資源之極度浪費，且佔用面積相對於整體建物比例甚小。本案佔用三坪面積，鄰地所有人確有權請求拆除佔用部分並返還土地。

關於暫未編定土地之用途變更，依非都市土地使用管制規則，暫未編定之土地係指尚未依區域計畫法劃定使用分區及編定使用地類別之土地。購回後欲變更為建築用地，須向縣市政府申請編定，經審查符合區域計畫及相關法令規定後，方可核准編定為丙種建築用地。實務上，暫未編定土地能否編定為建築用地，取決於該土地所在區域之區域計畫、地形地勢及鄰近土地使用現況等因素，並非購回即可自動變更。

建議當事人優先與鄰地所有人協商購買，若協商不成，應評估佔用部分是否可能主張時效取得地上權（需符合連續占有達20年且以行使地上權之意思為之），惟此主張在實務上舉證難度甚高。同時應注意，購買標的物前應充分了解佔用風險，並將可能之拆除成本納入購買決策考量。

五、結論與建議

結論：鄰地所有人依法有權請求拆屋還地，佔用人無合法使用權源之抗辯難以成立。暫未編定土地購回後能否變更為建築用地，須經主管機關審查核准，無法保證必然通過。

1. 優先協商購地：主動與鄰地所有人洽談購買該三坪土地，以根本解決佔用問題。
2. 確認用地變更可行性：購地前先向縣市政府地政局或城鄉發展局確認，該暫未編定土地是否有機會編定為建築用地。
3. 委請地政士辦理：若雙方達成購地合意，委請地政士辦理土地買賣過戶及後續用地編定申請事宜。
4. 評估時效取得可能性：若佔用已逾20年且符合要件，可委請律師評估是否得主張時效取得地上權。
5. 預留拆除風險預算：購買標的物前，將可能被訴拆屋還地之風險及成本納入整體投資評估。
6. 取得土地鑑界：委請地政機關辦理土地鑑界，確認實際佔用範圍及面積，作為協商或訴訟之依據。