問題793：違建認定後之救濟方法與免拆可能性

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人所有之二樓水泥造房屋，約五年前因頂樓嚴重漏水導致水泥塊剝落、鋼筋裸露，加上水塔有倒塌危險，遂以鋼骨及鋼鐵烤漆板增建三樓，用以遮擋日曬雨水並移走水塔。惟因未申請建築許可及建物變更登記，近期收到都發局寄發之違建認定通知書。當事人詢問可否向都發局陳情，爭取列管免拆或緩拆之處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未經申請建築許可之頂樓增建，是否當然構成違章建築而須拆除？
• 增建係因原建物有安全疑慮而為之，可否作為免拆或緩拆之正當理由？
• 各縣市違章建築處理自治條例對於既存違建之列管規定為何？
• 收到違建認定通知後，當事人有哪些行政救濟途徑？

三、相關法條

• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造
• 建築法第86條 — 違反建築法之處罰及強制拆除
• 建築法第77條之2 — 既有建築物之公共安全檢查
• 都市計畫法第79條 — 違反都市計畫之處罰
• 民法第191條 — 工作物所有人之安全維護義務

四、法律分析

依建築法第25條規定，建築物之新建、增建、改建均應先請領建築許可，未經許可擅自增建即屬違章建築。同法第86條授權主管機關對違章建築得處以罰鍰並命限期拆除，逾期未拆除者得強制拆除。本案頂樓增建未申請建築許可，在法律定性上確屬違章建築，此點難以爭執。

惟實務上各縣市政府對違建之處理並非一律立即拆除。多數縣市訂有違章建築處理自治條例或處理原則，將違建區分為「新違建」與「既存違建」（通常以特定日期為分界）。新違建原則上應即報即拆，既存違建則多採列管方式處理，暫緩拆除。本案增建已約五年，能否認定為既存違建，須視當地縣市政府之分界日期而定。若增建日期在分界日之前，有機會被列為既存違建而僅予列管。

當事人可向都發局提出陳情書，載明增建原因係因原建物頂樓有漏水及水塔倒塌之安全疑慮，附上增建前之漏水照片、結構損壞紀錄等佐證資料，請求主管機關考量公共安全因素，予以列管免拆或緩拆處分。惟最終是否准許，屬主管機關之裁量權。若陳情未獲採納，收到正式拆除處分後，得於30日內提起訴願，對訴願決定不服可再提起行政訴訟。

五、結論與建議

結論：頂樓未經許可增建確屬違章建築，但有機會透過陳情爭取列管緩拆。能否免拆取決於當地違建處理規定及主管機關裁量，建議積極準備相關佐證資料並同步規劃行政救濟途徑。

1. 查閱當地違建處理規定：確認所在縣市之違章建築處理自治條例，瞭解新舊違建分界日期及列管標準。
2. 備妥陳情書及佐證資料：撰寫陳情書說明增建原因，附上增建前漏水、鋼筋裸露及水塔危險之照片或鑑定報告。
3. 向都發局正式提出陳情：以書面方式向都發局提出陳情，請求將該增建列為既存違建予以列管，免予立即拆除。
4. 評估補辦建築許可之可能：諮詢建築師，評估是否有可能依現行法規補辦建築許可，使增建部分合法化。
5. 準備行政救濟：若收到拆除處分，注意30日訴願期限，必要時委請律師提起訴願及後續行政訴訟。
6. 確保結構安全：委請結構技師檢查增建部分之結構安全，取得安全證明有助於陳情。
7. 瞭解自行改善方案：若無法完全保留增建，評估是否可配合主管機關要求縮減增建範圍或改善結構，以爭取部分保留。